WWW.LIT.I-DOCX.RU
БЕСПЛАТНАЯ  ИНТЕРНЕТ  БИБЛИОТЕКА - различные публикации
 

«ПРИ ОПРЕДЕЛЕНИИ РАЗМЕРА СКИДКИ НА ТОРГ Введение Информация о ценах сделок с объектами недвижимости в основном является закрытой и не разглашается третьим лицам. Как правило, информация об этих ...»

А.А. Марчук

ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ЭКСПЕРТНОГО МЕТОДА

ПРИ ОПРЕДЕЛЕНИИ РАЗМЕРА СКИДКИ НА ТОРГ

Введение

Информация о ценах сделок с объектами недвижимости в основном является закрытой и не

разглашается третьим лицам. Как правило, информация об этих сделках недоступна, поэтому для

проведения сравнительного анализа оценщик использует цены предложения на сравниваемые объекты .

Применение цен предложения является общераспространенной практикой в Российской Федерации. Например, в документе «Основные ошибки оценщиков при оценке объектов недвижимости, выявленные при экспертизе отчетов об оценке», подготовленном специалистами Росимущества, один из пунктов (№ 39) гласит: «Цены продаж (предложений1) по приведенным объектам-аналогам не соответствуют приведенным в анализе рынка объекта оценки диапазонам» .

Следует отметить, что точность оценки, проведенной в условиях ограниченной информации (в том числе при отсутствии информации о сделках), всегда ниже. Отсутствие информации о сделках является одной из характеристик «возникающих рынков»2. МКСО разработал специальный документ «Оценка на развивающих рынках», который требует от оценщика более подробного анализа ситуации при проведении оценок на таких рынках, а также подробного описания ситуации в отчете (в том числе освещения всех ограничивающих условий) .

С учетом сложившейся практики в оценке объектов недвижимости и тенденции развития рынков недвижимости в РФ применение цен предложения является неизбежным. Для использования таких цен требуется включать в расчеты дополнительную корректировку: «скидку на торг» .

Наиболее оптимальным методом расчета такой скидки является изучение истории продаж ряда объектов и сопоставление цен сделок с ценами предложения. К сожалению, применение данного метода крайне ограничено: профессиональные участники рынка неохотно предоставляют необходимую информацию .

В связи с этим для расчета данной поправки нами была предпринята попытка использования экспертного метода .

Порядок проведения анализа В результате анализа различных исследований рынков недвижимости и проведения консультации с профессиональными участниками рынка было выявлено, что наиболее доступными и компетентными источниками информации по данному вопросу являются специалисты риэлторских организаций. Для сбора информации был подготовлен специальный опросный лист, а само интервью проводили профессиональные оценщики .

Были опрошены специалисты 77 агентств недвижимости в 18 городах различных субъектов РФ:

Архангельск;

Барнаул;

Волгодонск;

Воронеж;

Екатеринбург;

Киров;

Москва;

Находка;

Омск;

Пенза;

Псков;

Ростов-на-Дону;

Санкт-Петербург;

Саратов;

Смоленск;

Сызрань;

Тверь;

Ярославль .

Выделено автором .

В терминах МСО — см. «Оценка на возникающих рынках», п. 1.3.2 .

В ходе опроса были заданы вопросы о возможных скидках на торг при совершении следующих сделок:

– купля-продажа жилых объектов;

– аренда жилых объектов;

– купля-продажа объектов коммерческой недвижимости;

– аренда объектов коммерческой недвижимости;

– купля-продажа промышленной и складской недвижимости;

– аренда промышленной и складской недвижимости;





– купля-продажа земельных участков .

Собранная информация консолидировалась и подвергалась статистической обработке .

Результаты анализа

Общее количество наблюдений составило более 250. Большинство опрошенных экспертов называли величину скидки до 10 %, при этом по отдельным сегментам были названы значительно большие значения — до 50 % .

Максимальные значения, которые были названы экспертами, приведены в табл. 1 .

–  –  –

Статистическая обработка полученных результатов проводилась в пакете SPSS. Для устранения влияния так называемых выбросов и нехарактерных значений применялась процедура «Box Plot», известная также как «ящичковая диаграмма». После исключения нехарактерных значений (рис. 1 и 2), среднее значение составило 3,7 %. Диаграмма разброса показана на рис. 3, характеристики среднего приведены в табл. 2 .

40,00 30,00 20,00 10,00 0,00 Промышленные и складские объекты Жилые объекты Коммерческие объекты Рис. 1. «Ящичковая» диаграмма в разрезе сегментов рынка 40,00 30,00 20,00 10,00 0,00

–  –  –

В ходе анализа были отмечены следующие особенности:

1. Для активных рынков эксперты называли меньшие скидки на торг. По нашему мнению, это связано с тем, что активные, развитые рынки характеризуются соответствующей информационной инфраструктурой, которая позволяет потенциальным продавцам точно назначать цену предложения объекта. Кроме того, число потенциальных покупателей увеличивается с ростом размера рынка и его активности. Поэтому отказ одному покупателю не приводит к существенному увеличению сроков продажи объекта или к увеличению маркетинговых затрат .

Данная особенность отмечена как в разрезе разных регионов (скидки на торг в крупных городах меньше по сравнению с городами с малой численностью населения), так и для различных сегментов (скидки на торг для жилой недвижимости существенно меньше соответствующих значений для коммерческой или промышленной недвижимости). Некоторым исключением можно считать земельные участки. Несмотря на то, что в большинстве регионов рынок земельных участков находится в стадии становления, эксперты отмечали несколько меньшие или сопоставимые значения скидок по сравнению, например, с промышленными объектами. По мнению автора, это связано с тем, что земельный участок — менее «изменчивый» объект по сравнению со зданием (описывается меньшим количеством параметров). Поэтому для информационного наполнения рынка достаточно меньшего количества объектов .

2. В период быстрого роста цен скидки на торг существенно уменьшаются или пропадают совсем. Эксперты отмечали, что в период значительного роста цен на недвижимость (особенно в сегменте жилой недвижимости) какие-либо скидки на торг были нехарактерны для рынка .

После стабилизации цен практика предоставления скидок вернулась. По-видимому, такая практика объясняется тем, что дополнительные маркетинговые затраты, связанные с отказом какому-либо покупателю, с лихвой компенсируются ростом цен за период поиска нового потенциального покупателя .

3. Скидки на торг менее характерны для рынка аренды. Скидки на торг для сделок аренды являются менее типичными по сравнению со сделками купли-продажи (среднее значение скидки для сделок купли-продажи составило 3,9 %, для сделок аренды — 3,2 %) .

Полагаем, что данный факт также объясняется большей развитостью рынка аренды. Кроме того, наиболее частый срок аренды в РФ составляет 11 месяцев. В условиях заключения краткосрочных договоров аренды арендодатель менее заинтересован в предоставлении каких-либо скидок .

Выводы

1. Скидка на торг зависит от объемов и активности соответствующего сегмента рынка. Чем меньше активность рынка, тем больше может быть скидка на торг. Но в большинстве случаев она не превышает 10 % для жилых объектов и 15…20 % для объектов коммерческой и промышленной недвижимости и земельных участков .

2. При оценке зданий и земельных участков сравнительным подходом мы рекомендуем использовать значения скидки на торг, приведенные в табл. 3 .

–  –  –

3. При оценке зданий доходным подходом можно использовать уменьшенные на 0,5…1,0 % значения скидок, представленные в табл. 3 .

4. В период существенного (более 2…3 % в месяц) роста цен на объекты недвижимости какоголибо сегмента скидку на торг применять не следует .

Автор выражает благодарность руководителям и специалистам оценочных компаний, принимавшим участие в сборе и анализе информации:

«Адалин – экспертиза собственности» (Н.Н. Афанасьева);

АН «Троицкий дом» (К.В. Дуников);

«Белазор» (Т.С. Коляденко);

«Ваш консультант» (В.В. Хлюстов);

«Мемфис» (Е.Г. Сосницкий);

«Ния» (М.Д. Киселев);

«Оценочная компания “РостОК”» (Н.А. Гладкина);




Похожие работы:

«П.В. Романов ПО-БРАТСКИ: МУЖЕСТВЕННОСТЬ В ПОСТСОВЕТСКОМ КИНО С тех пор как первые зрители посмотрели фильм братьев Люмьер, собираться перед киноэкраном стало привычкой для множества людей, желающих отдохнуть, развеяться, получить у...»

«УДК 371.214.1 ББК 74.266.3 И90 Автор-составитель Н. В. З а й ц е в а История. 10 класс: поурочные планы по учебнику Н.В . Загладина: Всемирная история с древнейших времен до конца XIX века / авт.-сост. Н. В. Зайцева. Волгоград: Учитель, 2008. 271 с. ISBN 978-5-7057-1624-1 Подробные поурочные планы содержат весь необходимый материал...»

«Сара Блейк Рюриковичи. Семь веков правления Серия "Династии" Текст предоставлен правообладателем http://www.litres.ru/pages/biblio_book/?art=8146536 Рюриковичи / С. Блейк: РИПОЛ; Москва; 2014 ISBN 978-5-386-07467-8 Аннотация Рюрик – одна из наиболее загадочных фигур в древнерусской истории. Основатель династии...»

«ТАТАРНИКОВ Дмитрий Геннадьевич ВОСПРИЯТИЕ ВТОРОЙ ПУНИЧЕСКОЙ ВОЙНЫ РИМСКИМИ ИСТОРИКАМИ И ОРАТОРАМИ (КОНЕЦ III – КОНЕЦ I ВВ . ДО Н. Э.) 07.00.03 – Всеобщая история (древний мир) АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата исторических наук Саратов Работа выполне...»

«177 © Laboratorium. 2011. № 3: 177–180 Ольга Чепурная Майк O’Махоуни. Спорт в СССР. Физическая культура – визуальная культура / Пер. с англ. Е . Ляминой, А. Фишмана – М.: Новое литературное обозрение, 2010. 304 с. IS...»

«Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования Московский государственный институт культуры УТВЕРЖДЕНО УТВЕРЖДЕНО Деканом социально-гуманитарного Зав. кафедрой теории культуры, этики и факультета эстетики К.В. Ивиной И. В. Малыгиной РАБОЧАЯ ПРОГРАММА ДИСЦИПЛИНЫ "ИСТОРИЯ...»

«ГОУ ВПО "Пермский государственный университет" Горный институт УрО РАН Естественно-научный институт Таврический Национальный университет Лаборатория карстоведения и спелеологии В.Н. Дублянский ИСТОРИЯ УКРАИНСКОЙ СПЕЛЕОЛОГИИ Пермь-Симферополь, 2005 УДК 551.(477) ББК 26.823 Д 79 Дублянский В.Н. Истори...»

«ШесШиис МОСКОВСКОГО УНИВЕРСИТЕТА СЕРИЯ IX t ИСТОРИЧЕСКИЕ НАУКИ m^eMThuTe МОСКОВСКОГО УНИВЕРСИТЕТА. '№ 1 — 1960 Л. Р. К Ы З Л А С О В ТУВА В ПЕРИОД ТЮРКСКОГО КАГАНАТА (V I— VIII вв.) Н астоящ ая работа является продолжением нашего исследования по систематизации археологических м атериалов, полученных в результате изучения территории...»







 
2018 www.lit.i-docx.ru - «Бесплатная электронная библиотека - различные публикации»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.