WWW.LIT.I-DOCX.RU
БЕСПЛАТНАЯ  ИНТЕРНЕТ  БИБЛИОТЕКА - различные публикации
 


«ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ №150708 от 03.08.2015 г. Объект оценки: ТА У М * Л Р Ч Н П 7 Т П П П Ж Н М И г п ц т ц ц д 1 ^ ПЛТТИР расположенные на земельном участке, площадью 11816,0 кв.м., по адресу ...»

ООО "Независимая Профессиональная Оценка"

г.Кемерово, ул.Кузбасская, 10, офис 2 0 7

ОТЧЕТ ОБ

ОЦЕНКЕ

№150708

от 03.08.2015 г .

Объект оценки:

ТА У М * Л Р Ч Н П 7 Т П П П Ж Н М И г п ц т ц ц д

1 ^ ПЛТТИР

расположенные на земельном участке, площадью 11816,0 кв.м.,

по адресу г.Кемерово, Ленинский район, проезд 62-й

2.Теплотрасса, протяженностью 1044,5 м, расположенная по адресу: г.Кемерово, Ленинский район, ул.Тухачевского, 108 Дата оценки: 22,07.2015 г .

Заказчик:

Конкурсны й управляю щ ий Зимин Вячеслав В ладим ирович Кемерово 2015 г

СОДЕРЖ АНИ Е

1. О С Н О В Н Ы Е Ф А К Т Ы И В Ы В О Д Ы

2. О Б Щ И Е С В Е Д Е Н И Я

2.1. ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ 6

2.2. СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ И ОБ ОЦЕНЩИКАХ 7

2.3. ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ, ИСПОЛЬЗОВАННЫЕ ОЦЕНЩИКОМ ПРИ

ПРОВЕДЕНИИ ОТТЕНКИ 8

2.4. ДЕКЛАРАЦИЯ КАЧЕСТВА ОЦЕНКИ 9

2.5. ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ 10

2.6. ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ 10

2.7. ЭТАПЫ ПРОВЕДЕНИЯ ОТТЕНКИ 11

2.8. ОСНОВНЫЕ ЭТАПЫ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ 11

3. А Н А Л И З С О Б Р А Н Н Ы Х Д А Н Н Ы Х

3.1. ПЕРЕЧЕНЬ ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ДАННЫХ 13

3.1.1. ПЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТОВ, ПРЕДОСТАВЛЕННЫХ ЗАКАЗЧИКОМ,

УСТАНАВЛИВАЮЩИХ КАЧЕСТВЕННЫЕ И КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ

ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

3.1.2. ПЕРЕЧЕНЬ ИСТОЧНИКОВ ВНЕШНЕЙ ИНФОРМАЦИИ

В соответствии с договором на оказание услуг по оценке рыночной стоимости имуще­ ства №150708 от 10.07.2015 г., Оценщик ООО «Независимая Профессиональная Оценка» про­ извел оценку рыночной стоимости здания, общей площадью 632,1 кв.м., железнодорожного тупика, протяженностью 469 м, расположенных на земельном участке, площадью 11816,0 кв.м. и теплотрассы, протяженностью 1044,5 м, расположенной по адресу: г.Кемерово, Ле­ нинский район, ул.Тухачевского, 108 .

В соответствии с Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой дан­ ный объект будет продан на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены не отра­ жаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть:

- одна из сторон не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуж­ дения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме .

Оценка рыночной стоимости объекта оценки была произведена по состоянию на 22 Июля 2015 г., что совпадает с датой осмотра .

Отчет составлен на 117 листах, прошит и пронумерован .

–  –  –





Зак азЧик: Конкурсный управляющий Зимин Вячеслав Владимирович (СРО - Союз «К узбасская СОАУ» (650099, г. Кемерово, пр.О ктябрьский, д.4, оф.406 И Н Н 4205042626, О ГРН 1024200719410), действую щ ий на основании О пределения ______________________А рбитраж ного суда К емеровской области по делу № А 27-4630/2014)_____________

Сведения об Кириченко Елена Николаевна Оценщике: Имеет высшее техническое образование; образование оценщика (имеет диплом о Про­ фессиональной переподготовке, выданный Московской Государственной Технологиче­ ской Академии по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса), ПП №453549 от 30.05.2002г., Сертификат Института Профессиональной Оценки №0649-Н от 03.10.97 г., Свидетельство о повышении квалификации от 30.04.2012 г., выданное Новосибир­ ским государственным университетом экономики и управления по программе «Оценоч­ ная деятельность», рег.номер 1190; Стаж работы в оценочной деятельности -17 лет. обра­ зование судебного эксперта (имеет диплом о Профессиональной переподготовке, выдан­ ный ЧОУ ВО Южный институт менеджмента по программе «Судебная строительно техническая и стоимостная экспертиза объектов недвижимости»), №232402527624 от 08.05.2014 г.; Сертификат соответствия НП «Саморегулируемая организация судебных экспертов» по специализации «Основы судебной экспертизы» ОСЭ 2015/05-1320/1; Сер­ тификат соответствия НП «Саморегулируемая организация судебных экспертов» по спе­ циализации 16.1 «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, с целью определения их стоимости», Сертификат соответствия НП «Саморегулируемая организация судебных экспертов» по специализациям: 16.2, 16.3, 16.4, 16.5 16.6, 27.1, ОСЭ 2015/05-13201/1 .

Сведения о членстве в саморегулируемой организации оценщиков (СРО):

______________________Член Некоммерческого партнерство Саморегулируемой организации оценщиков «СИООО «Независимая Профессиональная Оценка» 7 Кемерово-2015 БИРЬ» (НП СОО «СИБИРЬ» (№ 0004 в Едином Государственном реестре СРО), 105062, г. Москва, Фурманный переулок, 9), включен в реестр членов НП СОО «СИБИРЬ» от 02.08.2007 г., рег. № 098, трудовой договор с ООО «Независимая Профессиональная Оценка» .

Адрес местонахождения: г.Кемерово, ул.Кузбасская, 10-207 Трудовой договор: № 1 от 04.06.2002 г. (бессрочный) .

Юридическое лицо, с которым Оценщик заключил трудовой договор:

ООО «Независимая Профессиональная Оценка»

ОГРН 1024202050333 от 22.07.2002г., ИНН 4234009207/ КПП 420501001, адрес местонахождения: 650000, г.Кемерово, ул.Кузбасская, 10-207 ______________________ Все разделы Отчета выполнены данным Оценщиком______________________________

Сведения о страхо- Гражданская ответственность застрахована в ООО «Страховая компания «Сибирский Дом вании гражданской Страхования»: Страховой полис ОО1№У005256 к договору страхования ответственности ответственности при осуществлении оценочной деятельности №ОО1-002366/14-22 от 29.08.2014 г., выдан оценщика ООО «Страховая компания «Сибирский Дом Страхования» на имя Кириченко Е.Н., срок страхования с 02.09.2014г. по 01.09.2015г., страховая сумма 3 000 000 (Три миллиона) рублей, трудовой договор с ООО «Независимая Профессиональная Оценка» .

Полис страхования гражданской ответственности ООО «Независимая Профессиональная Оценка» № ГО-ОЦ-1234/15, выданный ЗАО Страховая компания «Инвестиции и Финан­ сы», срок страхования с 17.05.2015 г. по 16.05.2016 г., страховая сумма 30000000 (Три­ _____________________ дцать миллионов) рублей___________________________________________________________

Информация обо всех привлекаемых к про­ ведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах с ука- Сторонние организации и специалисты не привлекались занием их квалиф и­ кации и степени их участия в проведении оценки объекта оцен­ ки:

2.3. Д О П У Щ ЕН И Я И О ГРА Н И ЧИ ТЕЛЬН Ы Е УСЛОВИЯ, И СП О Л ЬЗО ВА Н Н Ы Е ОЦ ЕН Щ И КО М П РИ

П РО ВЕДЕН И И ОЦЕН КИ

П ри проведении оценки О ценщ иком сделаны допущ ения, а результат использования проведенной оценки имеет следую щ ие ограничиваю щ ие условия:

1. В процессе проведения оценки и подготовки настоящ его отчета Оценщ ик исходил из того, что предоставленная Заказчиком информация являлась точной и правдивой, но не проводил ее проверки .

Оценщ ик не принимает на себя ответственность за достоверность предоставленной информации, ответственность за это несет Заказчик .

2. И сходные данные, использованные О ценщ иком при подготовке настоящ его Отчета, получены из надеж ны х источников, и считаю тся достоверными. Тем не менее, Оценщ ик не мож ет гарантировать их абсолю тную точность, поэтому там, где возможно, делаю тся ссылки на источник полученной информации .

3. Н астоящ ий Отчет достоверен в полном объеме лиш ь в указанных в настоящ ем тексте целях .

П онимается, что проведенный анализ и данные заключения не содерж ат полностью или частично предвзятые мнения .

4. Согласно установленным профессиональным стандартам Оценщ ик сохранит конфиденциальность в отнош ении информации, полученной от Заказчика, или полученной и рассчитанной в ходе исследования в соответствии с задачами оценки .

5. От О ценщ ика не требуется проведения дополнительны х работ или дачи показаний и присутствия в суде в связи с объектом оценки или имущ ественными правами, связанными с объектом оценки, если только не будут заключены иные соглаш ения .

–  –  –

7. М нение О ценщ ика относительно стоимости объекта действительно только на дату оценки. О ценщ ик не принимает н а себя ответственность за последую щ ие изменения социальны х, экономических, ю ридических и природны х условий, которые могут повлиять на стоимость оцениваемого объекта .

8. И тоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в настоящ ем Отчете, составленном в порядке и н а основании требований, установленны х Ф едеральны м законом «Об оценочной деятельности в РФ», стандартами оценки и нормативны ми актами по оценочной деятельности уполномоченного органа по контролю за осущ ествлением оценочной деятельности в Российской Ф едерации, мож ет быть признана рекомендуемой для целей соверш ения сделки с объектом оценки, если с даты составления настоящ его О тчета до даты соверш ения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прош ло не более 6 месяцев .

9. О ценщ ик не проводит в полном объеме ю ридическую экспертизу и иные исследования ю ридических прав и обязанностей Заказчика, кроме получения информ ации и анализа факта наличия правоустанавливаю щ их документов н а данны й объект оценки, вклю чая анализ объем а ограничений (обременений) объекта .

10. Все расчеты произведены с использованием программы М ю гозой® Ехсе1. В расчетны х таблицах значения показателей приведены округленно. И тоговы е значения получены при использовании округленны х показателей .

Кроме вы ш еуказанны х условий, в ходе расчетов О ценщ ик, возможно, будет вынуж ден принять дополнительны е условия, допущ ения и ограничения. В таком случае, принятые допущ ения будут непосредственно отмечены О ценщ иком в соответствую щ ей части О тчета

2.4. Д ЕК Л А РА Ц И Я К А ЧЕС ТВ А О ЦЕН КИ

1. О ценка проведена, Отчет составлен в соответствии с Ф едеральны м законом № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998 г. в действую щ ей редакции .

2. О ценщ ик не имеет ни настоящ ей, ни ож идаем ой заинтересованности в оцениваемом объекте, и действует непредвзято и без предубеж дения по отнош ению к участвую щ им сторонам .

3. Вознаграж дение О ценщ ика не зависит от итоговой оценки стоимости, а также тех собы тий, которые могут наступить в результате использования Заказчиком или третьим и сторонам и выводов и заклю чений, содерж ащ ихся в Отчете .

4. П риведенная в Отчете информация, на основе которой проводился анализ, делались предположения и выводы, бы ла представлена Заказчиком и является н а взгляд Оценщ ика, достоверной и не содерж ащ ей фактических ошибок .

5. О ценка проведена, а О тчет составлен в соответствии с Ф едеральны ми стандартами Ф СО№ 1, ФСО № 2, ФСО № 3, утверж денны м и приказом М инэкономразвития России от 20 ию ля 2007 года, ФСО № 7 «О ценка недвижимости», утверж денны м приказом М инэкономразвития России от «25» сентяб­ ря 2014 г. № 611, Требованиям Ф едеральны м Законом «Об оценочной деятельности в РФ » № 1 3 5 ФЗ в действую щ ей редакции .

6. Р абота по оценке стоимости вы полнены оценщ иком К ириченко Е.Н., имею щ им образование в области оценки стоимости недвиж имости; машин, оборудования и транспортны х средств;

интеллектуальной собственности и предприятий (бизнеса), являю щ имся членом Н П СОО «СИБИРЬ», застраховавш им свою ответственность .

ООО «Независимая Профессиональная Оценка» 9 Кемерово-2015

2.5. П РИ М ЕН Я ЕМ Ы Е СТА Н Д А РТЫ О Ц ЕН О ЧН О Й Д ЕЯТЕЛ ЬН О С ТИ

1. Ф едеральны й закон «Об оценочной деятельности в Российской Ф едерации» от 29.07.1998 г. № 135ФЗ (в действую щ ей на дату составления отчета редакции) .

2. Ф едеральны й стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведе­ нию оценки (Ф СО № 1)», утверж ден П риказом М инэкономразвития РФ от 20.07.2007 г. № 256 (в действую щ ей на дату составления отчета редакции) .

3. Ф едеральны й стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утверж ден П риказом М инэкономразвития РФ от 20.07.2007 г. № 255 (в действую щ ей н а дату составления отчета редак­ ции) .

4. Ф едеральны й стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утверж ден П риказом М инэкономразвития РФ от 20.07.2007 г. № 254 (в действую щ ей н а дату составления отчета редак­ ции) .

5. Ф едеральны й стандарт оценки «О ценка недвиж имости» (ФСО № 7), утверж ден приказом М инэко­ номразвития России от «25» сентября 2014 г. № 611 6. «М етодические рекомендации по определению ры ночной стоимости зем ельны х участков», у твер­ ж денные распоряж ением М инимущ ества России от 06.03.2002 г. № 568-р .

7. Стандарты и правила оценочной деятельности Н П СОО «СИБИРЬ», приняты е реш ением совета П артнерства Н П СОО «Сибирь» (П ротокол от 10 сентября 2008 г.)

2.6. ТЕ РМ И Н Ы И О П РЕД ЕЛ ЕН И Я Д ат о й о ц ен к и (д атой п р о в е д е н и я оц ен к и, д ато й о п р ед ел ен и я стои м ости ) является дата, по состоя­ нию на которую определяется стоимость объекта оценки. Если в соответствии с законодательством Р о с­ сийской Ф едерации проведение оценки является обязательны м, то с даты оценки до даты составления отчета об оценке долж но пройти не более трех месяцев, за исклю чением случаев, когда законодательст­ вом Российской Ф едерации установлено иное. (п. 8 ФСО № 1) .

О б ъ е к т о ц ен к и - объекты граж данских прав, в отнош ении которы х законодательством Российской Ф едерации установлена возмож ность их участия в граж данском обороте (п. 3 ФСО № 1) .

П р о ф е сси о н ал ьн о е суж дение о ц е н щ и к а - суж дение, основанное на требованиях законодательства РФ, полож ениях кодекса профессиональной и деловой этики, меж дународны х и федеральны х стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщ иков, членом которой является оценщ ик, аргументированное, подтверж денное соответствую щ ими исследованиями и верифицированное заключение о ры ночной или иной стоимости объекта оценки, выраженное в письм енной форме в отчете об оценке, как документе, содерж ащ ем сведения доказательственного значения. (п.4 Стандарты и П равила НП СОО «СИБИРЬ», Ьйр://то'№'№.80081Ыг.т/е1с.Ь1ш?Ы=172) С р о к э к сп о зи ц и и - срок экспозиции объекта оценки рассчиты вается с даты представления н а открытый ры нок (публичная оферта) объекта оценки до даты соверш ения сделки с ним. (п.12 ФСО № 1) П одход к о ц ен ке - совокупность методов оценки, объединенны х общ ей методологией. (п.7 ФСО № 1) М етод о ц ен к и - последовательность процедур, позволяю щ ая на основе сущ ественной для данного м етода инф орм ации определить стоимость объекта оценки в рам ках одного из подходов к оценке. (п.7 ФСО № 1) Н аи б о л ее э ф ф е к т и в н о е и сп о л ь зо в а н и е определяется как наиболее вероятное использование имущ ества, являю щ ееся физически возможны м, надлежащ е оправданны м, ю ридически допустимым, осущ ествимы м с финансовой точки зрения и в результате которого надлеж ащ ая оценка стоимости имущ ества будет максимальной. (п.60, Стандарты и П равила НП СОО «СИБИРЬ», Ьйр://тотото.80081Ь1г.ги/е1с.Ь1ш?1Й=172) ООО «Независимая Профессиональная Оценка» 10 Кемерово-2 015 О т ч е т об о ц ен ке - документ, составленны й в соответствии с законодательством Российской Ф едерации об оценочной деятельности, настоящ им федеральны м стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленны ми саморегулируемой организацией оценщ иков, членом которой является оценщ ик, подготовивш ий отчет, предназначенны й для заказчика оценки и ины х заинтересованны х лиц (пользователей отчета об оценке), содерж ащ ий подтверж денное н а основе собранной информ ации и расчетов профессиональное суж дение оценщ ика относительно стоимости объекта оценки. (п.3, ФСО № 3) .

У сл у ги по оц ен ке - процесс оценки или лю бая его часть, которая подразумевает установление величины стоимости объекта оценки (п.2, Стандарты и П равила Н П СОО «СИБИРЬ») П р а в о со б ствен н ости (Граж данский кодекс РФ, часть 1, ст. 209) вклю чает право владения, пользования и распоряж ения имущ еством. Собственник м ож ет по своем у усм отрению соверш ать в отнош ении своего имущ ества лю бы е действия, не противоречащ ие закону и ины м правовы м актам и не наруш аю щ ие права и интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущ ество в собственность другим лицам, передавать его им, оставаясь собственником права владения, пользования и распоряж ения имущ еством, отдавать имущ ество в залог и обременять его другим и способами, распоряж аться им ины м образом .

Р ы н о ч н а я сто и м о сть - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки м ож ет быть отчуж ден на дату оценки на откры том ры нке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действую т разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отраж аю тся какие-либо ч рез­ вычайные обстоятельства, то есть когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуж дать объект оценки, а другая сторона не обязана прини­ мать исполнение;

• стороны сделки хорош о осведомлены о предмете сделки и действую т в своих интересах;

• объект оценки представлен на откры том рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичны х объектов оценки;

• цена сделки представляет собой разумное вознаграж дение за объект оценки и принуж дения к с о ­ верш ению сделки в отнош ении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

• платеж за объект оценки вы раж ен в денеж ной форме. (п.6, ФСО № 2) Ц е л ь п р о в е д е н и я о ц ен к и - целью оценки является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку предмет оценочной деятельности в рам ках данного О тчета об оценке.(п.3 ФСО № 2)

2.7. Э Т А П Ы П РО В ЕД Е Н И Я О ЦЕН КИ Согласно федеральному стандарту оценки «О б щ и е п о н я т и я оц ен к и, подходы к оц ен ке и т р е б о в а н и я к п р о веден и ю о ц ен к и (п. 16 ФСО-№ 1)», утверж денному приказом М инистерства экономического р аз­ вития и торговли Российской Ф едерации от 20 ию ля 2007 г. № 256) проведение оценки вклю чает сле­ дую щ ие этапы:

-заклю чение договора н а проведение оценки, вклю чаю щ его задание н а оценку;

-сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;

-применение подходов к оценке, вклю чая выбор методов оценки и осущ ествление необходимы х расче­ тов;

-согласование (обобщ ение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величи­ ны стоимости объекта оценки;

-составление отчета об оценке .

–  –  –

3.1.1. П ЕРЕЧЕН Ь Д О К У М ЕН ТО В, П РЕД О С ТА В Л ЕН Н Ы Х ЗА К А ЗЧИ К О М, У С ТА Н А В Л И В А Ю Щ И Х

К А ЧЕС ТВ ЕН Н Ы Е И К О Л И ЧЕС ТВ ЕН Н Ы Е Х А РА К ТЕРИ С ТИ К И О БЪ ЕКТА О Ц ЕН КИ

-С видетельство о государственной регистрации права н а здание, площ адью 632,1 кв.м., С ерии 42АД № 183507 от 27.09.2012 г.,

-С видетельство о государственной регистрации права н а ж елезнодорож ны й тупик, С ерии 4АГ № 870281 от 12.10.2011 г.,

-С видетельство о государственной регистрации права н а теплотрассу, Серии 42А Г№ 870282 от 12.10.2011 г.,

-С видетельство о государственной регистрации права н а зем ельны й участок, Серии 42А Г№ 608769 от 15.06.2011 г.,

-Технический паспорт н а здание, инв.номер 2-1380/3, по состоянию на 24.08.2011 г.,

- К адастровы й паспорт здания от 20.09.2012 г.,

-Технический паспорт на теплотрассу, инв.номер 990/3, вы данны й 20.07.2001 г.,

-Договор купли-продаж и имущ ества от 04.08.2011 г.,

-К адастровы й паспорт № 4200/001/11-71595 от 27.05.2011 г .

Все документы находятся в Приложении .

3.1.2. П ЕРЕЧЕН Ь И С ТО Ч Н И К О В В Н ЕШ Н ЕЙ И Н Ф О РМ А Ц И И

- С ведения о наличии соверш енны х сделок с зем ельны ми участками - сайт Ф онда У правления им у­ щ еством К емеровской области тстото.кигЬазз&пй.ги,

- С ведения о процентны х ставках по выдаваемы м кредитам - сайт тотото.кгеЙ110У1к.ги .

- М атериалы электронны х СМ И о рынке недвиж имости - тотото.8шаг!81Ь.ги, тотото.81Ьез1а1 ;е.ги, тотото.Ьпк.ги, '№'№'№.те§ар0Н8-пк.ги, 3.1.3. П ЕРЕЧЕН Ь М ЕТО Д И Ч ЕС К О Й Л И ТЕРА ТУ РЫ Григорьев В.Ю., Ф едотова М.А. О ценка предприятия: теория и практика. М.: И Н Ф РА - М., 1997 г .

Д есмонд Г.М., К елли Р.Э. Руководство по оценке бизнеса /Пер. англ./ Ред. кол.: И.Л. А ртеменков (гл .

ред.), А.В. Воронкин. - М, 1996 .

О ценка бизнеса: У чебник/П од ред. А.Г. Грязновой, М.А. Ф едотовой. - М.: Финансы и статистика, 1999. - 512 с .

3.1.4. А Н А ЛИ З Д О С ТА ТО Ч Н О С ТИ И Д О С ТО В ЕРН О С ТИ И Н Ф О РМ А Ц И И, И С П О Л ЬЗУ ЕМ О Й

О Ц ЕН Щ И КО М

Н а основании представленны х документов и изученны х данны х из СМ И, И нтернет-ресурсов о ц ен ­ щ ик провел анализ, и представленной информ ации достаточно для определения ры ночной стоимости О бъекта оценки

3.2. ОП И СА Н И Е ПРАВ Н А О БЪ ЕК ТЫ О Ц ЕН КИ

Оценке подлеж ит право собственности на объект оценки без ограничений и обременений .

Н а основании статьи 209, главы 13 Граж данского К одекса РФ под «правом собственности»

подразумевается осущ ествление собственником ком плекса прав, вклю чая права владения, распоряж ения и пользования при ограничении его суверенности исклю чительно условиями, специально установленны ми государством в отнош ении осущ ествления прав частной собственности, налогового регулирования, нормами граж данского права .

С обственнику принадлеж ат права владения, пользования и распоряж ения своим имущ еством .

ООО «Независимая Профессиональная Оценка» 13 Кемерово-2015 С обственник вправе по своему усм отрению соверш ать в отнош ении принадлеж ащ его ему имущ ества любые действия, не противоречащ ие закону и ины м правовы м актам и не наруш аю щ ие п рава и охраняемы е законом интересы других лиц, в том числе отчуж дать свое имущ ество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряж ения имущ еством, отдавать имущ ество в залог и обременять его другим и способами, распоряж аться им иным образом .

Владение, пользование и распоряж ение землей и другим и природны м и ресурсам и в той мере, в какай их оборот допускается законом (статья 129), осущ ествляю тся их собственником свободно, если это не наносит ущ ерба окруж аю щ ей среде и не наруш ает прав и законны х интересов других лиц .

Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). П ередача имущ ества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осущ ествлять управление имущ еством в интересах собственника или указанного им третьего лица .

О ценка права собственности проводилась для полны х прав собственности. П од «П олным правом собственности» понимается осущ ествление собственником ком плекса прав, вклю чая права владения, распоряж ения и пользования при ограничении его суверенности исклю чительно условиями, специально установленны ми государством в отнош ении прав частной собственности, налогового урегулирования, нормами граж данского права и т.п .

П раво собственности н а объекты оценки принадлеж ит Знаменских С.В., что подтверж дается соответствую щ им и С видетельствам и о государственной регистрации права:

№ Наименование объекта оценки Кадастровый номер Серия, номер Свиде­ п/п тельства о праве собственности 1 Здание, назначение: нежилое, 1-этажный, об­ 42:24:0201003:530 42АД183507 от щая площадь 632,1 кв.м., инв.№2-1380/3, ад­ 27.09.2012 г .

рес объекта: г.Кемерово, юго-восточнее ком­ плекса строений №4а по 62-му проезду 2 Железнодорожный тупик протяженностью 42:24:000000:0000:995/3:1000 42АГ870281 от 12.10.2011 г .

469 м, адрес объекта: г.Кемерово, ул.62-й про­ езд 3 Теплотрасса, назначение: нежилое, протяжен­ 42:24:000000:0000:990/3:1000 42АГ870282 от ность 1044,5 м, инв.№990/3, адрес объекта: 12.10.2011 г .

г.Кемерово, ул.Тухачевского, №108 9 (доля в праве 9/100) 4 Земельный участок, категория земель: земли 42:24:0201003:215 42АГ608769 от населенных пунктов, разрешенное использо­ 15.06.2011 г .

вание: земли под предприятиями автосервиса, общая площадь 11816 кв.м., адрес объекта:

г.Кемерово, проезд 62-й Сведения об обременениях объект ов оценки Сведения об обременениях у оценщ ика отсутствую т .

3.3. ОП И СА Н И Е ОБЪЕКТО В О Ц ЕН КИ 1. О б ъ ек т о ц ен к и - Здание, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 632,1 кв.м., инв.№ 2 1380/3, адрес объекта: г.Кемерово, юго-восточнее комплекса строений № 4а по 62-му проезду .

Объект оценки представляет собой отдельно стоящ ее здание. Здание используется под автоса­ лон “ 8к0Йа». О тделка здания улучш енная. Н а полу в основном зале улож ен ламинат, в коридорах на полу улож ена плитка, в санузле стены и полы отделаны кафельной плиткой. К зданию подведены все ком муникации- отопление, электроосвещ ение, водоснабж ение .

Состояние основны х конструктивны х элементов «новое», признаки ускоренного износа отсутст­ вуют .

О кружение объекта оценки представлено в основном производственны ми и строительны ми ком ­ паниями. Рядом с объектом оценки располож ена производственно-торговая компания ООО «Талинка», Торгово-строительная компания «Ангар П ромстрой», А втосервис «ВК-Кузовной» и мн.др .

–  –  –

Д ругая сущ ест венная инф ормация Другие факторы и характеристики, относящ иеся к объекту оценки, сущ ественно влияю щ ие на его стоимость, для оцениваемого земельного участка отсутствую т .

Ф отограф ии объектов оценки

–  –  –

Здание, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь Здание (вид внутри) 632,1 кв.м., инв.№2-1380/3, адрес объекта: г.Кемерово, юговосточнее комплекса строений №4а по 62-му проезду

–  –  –

3.4. А Н А ЛИ З РЫ Н КА О БЪ ЕКТА О ЦЕН КИ Объекты оценки располож ены в г.К емерово, Кемеровской области .

П лощ адь К емеровской области 95,5 тыс. кв .

Н аселение К емеровской области 3 181 тыс.чел .

А дминистративны й центр Кемерово Географ ическое полож ение К емеровская область располож ена н а стыке Западно-С ибирской равнины и гор Ю ж ной Сибири .

Н а юге и ю го-западе область граничит с А лтайским краем, н а западе - с Н овосибирской областью, на севере - с Томской областью, н а востоке - с К расноярским краем и республикой Хакасия. В состав об­ ласти входит 19 районов, 20 городов, 47 поселков городского типа, более 1000 сельских населенны х пунктов. Д оля городского населения 87% .

Климат Климат континентальный. Зим а продолж ительная, лето короткое. К олебания тем пературы состав­ ляю т от -40 С до +40 С. Реки области принадлеж ат бассейну Оби. Н аиболее крупные реки - Томь, Ч у ­ лым, Иня .

П риродны е _ресурсы К емеровская область - наиболее изученны й в геологическом отнош ении регион Сибири. Здесь н а­ ходится крупнейш ий в России К узнецкий угольны й бассейн. И мею тся богатые месторож дения ж елезной и медной руды, полиметаллов, бокситов и фосфоритов. Горы К узбасса содерж ат золотоносные россыпи .

Область богата нерудны ми полезны ми ископаемы ми. Н а ее территории откры то 135 месторож дений строительны х материалов, из которы х более 50 эксплуатирую тся .

Описание г.Кемерово Город К емерово образован 9 мая 1918 года (27 м арта 1932 года согласно П остановлению П резидиу­ м а В Ц И К переименован из Щ егловска в Кемерово). С 1943 года является центром К емеровской области .

С 1995 года является самостоятельны м муниципальны м образованием, деятельность м естны х органов самоуправления подчинена У ставу города .

Город Кемерово - административны й центр К емеровской области, располож ен в 3482 км от города М осквы, н а ю го-востоке Западной Сибири, в центре К узнецкой котловины, в северной части Кузнецкого угольного бассейна, н а обоих берегах реки Томь, в среднем ее течении, при впадении в нее реки И скитим. П равобереж ная часть города связана с левым берегом двум я автомобильны м и и одним ж елезнодо­ рож ны м мостами .

В соответствии с Ф едеральны м законом от 06.10.2003 № 131-Ф З «Об общ их принципах организации местного самоуправления в Российской Ф едерации» и Законом К емеровской области от 17.12.2004 № 104-ОЗ «О статусе и границах муниципальны х образований» город К емерово им еет статус городского округа .

ООО «Независимая Профессиональная Оценка» 19 Кемерово-2 015 Географ ические координаты города К емерово - 55° 140 с.ш. и 86° 070 в.д. Город К емерово является вторым в области после города Н овокузнецка по численности населения (521,2 тыс. человек), занимает площ адь 29476,0 га .

Город К емерово - крупны й промы ш ленны й, административны й и культурны й центр К емеровской области, узел ш оссейны х и ж елезнодорож ны х линий. В городе ф ункционирует меж дународны й аэро­ порт. Ч ерез город Кемерово проходят автомобильная трасса федерального значения - М-53 «М осква И ркутск» и ж елезная дорога Топки - Барзас Западно-С ибирской ж елезной дороги. С Транссибирской магистралью ж елезнодорож ная станция К емерово связана через станцию Ю рга .

Эконом ический потенциал города Кемерово представлен 18 055 хозяйствую щ ими субъектами (по состоянию на 1 января 2010 года). Н аибольш ая доля в объеме отгруж енны х товаров собственного п р о ­ изводства принадлеж ит обрабаты ваю щ им производствам - 58,8 %. К базовым видам относятся произ­ водство кокса и нефтепродуктов - 19,4 %; химическое производство - 18,3 %. П роизводство и распреде­ ление электроэнергии, газа и воды составляет 33,2 %; добы ча полезны х ископаемы х составляет 8,0 % .

Город развивается в соответствии с утверж денны м генеральны м планом и еж егодно утверж даем ы ­ ми планами социально-экономического развития .

В настоящ ее время в состав города К емерово входит 5 внутригородских районов: Заводский, Ц ен ­ тральный, Л енинский, Рудничны й, Кировский, - а такж е пять ж илы х районов: Я гуновский, Кедровка, П ромы ш ленновский, Пионер, Лесная П оляна. (Ьйр://тотото.кетегоуо.ги/§огой/)

–  –  –

О С Н О В Н Ы Е Т Е Н Д Е Н Ц И И С О Ц И А Л Ь Н О -Э К О Н О М И Ч Е С К О Г О Р А З В И Т И Я

Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И 2015 Г О Д А Данны е за февраль текущ его года показали продолжение сниж ения экономической активности .

Д инам ика В В П (в годовом вы раж ении к февралю прош лого года), по оценке М инэкономразвития Р о с­ сии, снизилась на 2,3%. П роизош ел сущ ественны й спад инвестиций в основной капитал, строительства, оборота розничной торговли, снизились годовые темпы обрабаты ваю щ их производств. П олож ительное влияние н а динам ику В В П в феврале оказали добы ча полезны х ископаемы х, сельское хозяйство .

По оценке М инэкономразвития России, с исклю чением сезонного и календарного факторов В ВП снизился н а 0,5% против сниж ения на 1,1% в январе. По больш инству показателей отмечается зам едле­ ние тем пов снижения с устранением сезонности .

По промы ш ленном у производству в целом в феврале снижение динам ики с исклю чением сезон­ ной и календарной составляю щ их составило 0,8% против -1,7% в январе. В обрабаты ваю щ их производ­ ствах в феврале отмечено сокращ ение на 0,9% против -2,1% в январе. В добыче полезных ископаемы х в феврале сокращ ение составило 0,6%, в производстве и распределении электроэнергии, газа и воды - 0,9 процента .

В отраслях промеж уточного спроса в феврале продолж илось сокращ ение в производстве кокса и нефтепродуктов, в производстве резиновы х и пластмассовы х изделий, в производстве прочих нем етал­ лических м инеральны х продуктов, в металлургическом производстве и производстве готовы х м еталли­ ческих изделий; после роста в январе сократилось целлю лозно-бумаж ное производство; издательская и полиграф ическая деятельность, химическое производство. Рост продолж ился в обработке древесины и производстве изделий из дерева .

И з потребительских отраслей в феврале продолж илось сокращ ение производства в отраслях лег­ кой промы ш ленности и зам едлился рост в производстве пищ евы х продуктов, вклю чая напитки, и табака .

В отраслях маш иностроительного ком плекса продолж илось сокращ ение в производстве электро­ оборудования, электронного и оптического оборудования, и восстановился рост в производстве м аш ин и оборудования и в производстве транспортны х средств и оборудования .

По оценке М инэкономразвития России, в феврале 2015 г. снижение с исклю чением сезонности инвестиционной активности замедлилось - инвестиции в основной капитал снизились н а 0,7% против в январе. П ри этом сезонно очищ енная динам ика по виду деятельности «С троительство» в феврале приняла нулевое значение после снижения на 1,5% в январе .

В феврале, по оценке М инэкономразвития России, динам ика оборота розничной торговли с и с­ клю чением фактора сезонности снизилась на 1,4% против -4,4% в январе, платны х услуг населению на 0,7 процента .

ООО «Независимая Профессиональная Оценка» 20 Кемерово-2015 Реальны е располагаемы е доходы населения с исклю чением сезонного фактора, по оценке М инэ­ кономразвития России, в феврале вы росли н а 0,6% против роста н а 1,2% в январе. Реальная заработная плата продолж ила снижение, ее темпы в феврале составили 0,9 процента .

П осле снижения динам ики производства сельского хозяйства с исклю чением сезонности в январе в ф ев­ рале она вы росла н а 0,4 процента .

По данны м Росстата, в феврале уровень безработицы повы сился до 5,8% экономически активно­ го населения с 5,5% в январе. П ри этом уровень безработицы с исклю чением сезонного фактора вырос относительно января и составил, по оценке М инэкономразвития России 5,4% экономически активного населения .

Экспорт товаров в феврале 2015 г., по оценке, составил 31,1 млрд. долларов СШ А (85,3% к ф ев­ ралю 2014 г. и 113,0% к январю 2015 года) .

И м порт товаров в феврале текущ его года, по оценке, составил 16,1 млрд. долларов СШ А (67,1% к февралю 2014 г. и 129,2% к январю 2014 года) .

П олож ительное сальдо торгового баланса в феврале 2015 г., по оценке, составило 15,0 млрд .

долларов СШ А, относительно февраля предыдущ его года увеличилось н а 20,4 процента .

В феврале 2015 г. потребительская инфляция замедлилась до 2,2% против 3,9% в январе, с начала года она составила 6,2% (в феврале 2014 г. - 0,7%, с начала года - 1,3%), за годовой период к февралю 2014 г .

- 116,7 процента .

–  –  –

Вывод: Количество баллов - 23. Объект оценки относится к классу А .

Основные тенденции рынка коммерческой недвижимости 2 квартал 2015 г. г.Кемерово • Во 2 квартале 2015 года выборка для анализа вторичного рынка коммерческой недвижимости Кемерово состояла из 1 409 объектов суммарной площадью 1 044 тыс. кв. м., на общую сумму 26,7 млрд. руб .

–  –  –

• Во 2 квартале 2015 года выборка для анализа вторичного рынка коммерческой недвижимости, предлагаемой в аренду, состояла из 1 597 объектов суммарной площадью 504,8 тыс. кв. м., на общую сумму 229,7 млн. руб. в месяц .

• Средние арендные ставки составили: для офисных помещений - 555 руб., для торговых - 867 руб., для производственно-складских - 179 руб .

• По сравнению с предыдущим периодом, средние арендные ставки выросли по производственно­ складским помещениям на 1,5%, по офисным и торговым объектам ставки снизились на 2,3% и 2,0% соответст­ венно .

• Изменение ставок при постоянной структуре на рынке аренды составило:

-3,4% по офисным и торговым помещениям, 2,6% по производственно-складским .

–  –  –

14% 14% 17% 6% 3% 1% 3% 5% 3% 2% ?% 1” |И ’-13"'. -1 5 % ™ -14%

-23%

-29% <

–  –  –

4.1. О БЗО Р П О Д Х О Д О В К ОЦЕНКЕ В основе определения стоимости м атериальны х объектов леж ит принцип замещ ения, согласно которому расчетливый покупатель не заплатит за имущ ество цену, превыш аю щ ую затраты, требую щ ие­ ся для приобретения н а рынке некоторого разумного аналога .

Д ля оценки недвиж имости, согласно стандартам оценки (Стандарты оценки, обязательны е к применению субъектами оценочной деятельности, утверж денны е П риказом М инистерства экономического развития и торговли РФ от 20.07.2007г. № 256 г. М осква «Об утверж дении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (Ф СО № 1)», П риказом М инистерства экономического развития и торговли РФ от 20.07.2007 г .

№ 255 г. М осква «Об утверж дении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», П риказом М инистерства экономического развития и торговли РФ от 20.07.2007 г. № 254 г .

М осква «Об утверж дении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (Ф СО № 3)») с учетом зам ечаний пп. 3, 7, 10 (требования ФЗ) оценщ ик, при проведении оценки, обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительны й и доходны й подходы к оценке .

О ценщ ик вправе самостоятельно определять в рам ках каждого из подходов к оценке конкретны е методы оценки .

З а т р а т н ы й подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанны х на определении затрат, необходимы х для воспроизводства либо зам ещ ения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами н а воспроизводство объекта оценки являю тся затраты, необходимы е для создания точной копии объекта оценки с использованием прим енявш ихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещ ение объекта оценки являю тся затраты, необходимы е для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, прим еняю щ ихся на дату оценки. (п.15 ФСО № 1) Согласно п.24 Ф едерального стандарта «О ценка недвиж имости (Ф СО № 7)»

«...П ри прим енении затратного подхода оценщ ик учиты вает следую щ ие положения:

а) затратны й подход рекомендуется применять для оценки объектов недвиж имости - зем ельны х участ­ ков, застроенны х объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей, например ж илы х и неж илы х помещ ений;

б) затратны й подход целесообразно применять для оценки недвиж имости, если она соответствует н аи ­ более эффективному использованию земельного участка как незастроенного и есть возможность ко р ­ ректной оценки физического износа, а такж е ф ункционального и внеш него (экономического) устарева­ ний объектов капитального строительства;

в) затратны й подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимы х для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а такж е для оценки недвиж имости специального назначения и использования (например, линейны х объектов, гидро­ технических сооруж ений, водонапорны х баш ен, насосны х станций, котельных, инж енерны х сетей и другой недвижимости, в отнош ении которой рыночные данны е о сделках и предлож ениях отсутствую т);

г) в общ ем случае стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного п одхо­ да, рассчиты вается в следую щ ей последовательности:

• определение стоимости прав н а зем ельны й участок как незастроенный;

• расчет затрат на создание (воспроизводство или замещ ение) объектов капитального строительстопределение прибы ли предпринимателя;

• определение износа и устареваний;

• определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибы ли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний;

• определение стоимости объекта недвиж имости как суммы стоимости прав н а зем ельны й участок и стоимости объектов капитального строительства;

д) для целей определения ры ночной стоимости объекта недвиж имости с использованием затратного подхода земельны й участок оценивается как незастроенны й в предполож ении его наиболее эф ф ективно­ го использования;

е) расчет затрат на создание объектов капитального строительства производится н а основании:

• данны х о строительны х контрактах (договорах) на возведение аналогичны х объектов;

ООО «Независимая Профессиональная Оценка» 34 Кемерово-2015

• данны х о затратах н а строительство аналогичны х объектов из специализированны х справочни­ ков;

• см етны х расчетов;

• инф орм ации о ры ночны х ценах н а строительные материалы;

• других данных;

ж) затраты н а создание объектов капитального строительства определяю тся как сум м а издержек, входя­ щ их в состав, строительно-монтаж ны х работ, непосредственно связанны х с созданием этих объектов, и издержек, сопутствую щ их их созданию, но не вклю чаемы х в состав строительно-монтаж ны х работ;

з) для целей оценки ры ночной стоимости недвиж имости величина прибы ли предприним ателя определя­ ется н а основе ры ночной информ ации методами экстракции, экспертны х оценок или аналитических м о ­ делей с учетом прямых, косвенны х и вмененны х издержек, связанны х с созданием объектов капитально­ го строительства и приобретением прав на земельны й участок;

и) величина износа и устареваний определяется как потеря стоимости недвиж имости в результате ф изи­ ческого износа, функционального и внеш него (экономического) устареваний. П ри этом износ и устаре­ вания относятся к объектам капитального строительства, относящ им ся к оцениваемой недвиж имости Д о х о д н ы й подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанны х на определении ожидаем ы х доходов от использования объекта оценки. (п. 13, Ф СО№ 1) В основе доходного подхода леж и т принцип ожидания, которы й утверждает, что стоимость об ъ­ екта оценки определяется величиной будущ их выгод ее владельца. О ценка доходны м подходом предпо­ лагает, что потенциальные покупатели рассматриваю т приносящ ий доход объект оценки с точки зрения инвестиционной привлекательности, то есть как объект влож ения с целью получения в будущ ем соот­ ветствую щ его дохода .

Согласно п.23 Ф едерального стандарта «О ценка недвиж имости (Ф СО № 7)»

«. П р и прим енении доходного подхода оценщ ик учиты вает следую щ ие положения:

а) доходны й подход применяется для оценки недвиж имости, генерирую щ ей или способной генериро­ вать потоки доходов;

б) в рам ках доходного подхода стоимость недвиж имости мож ет определяться методом прям ой капита­ лизации, методом дисконтирования денеж ны х потоков или методом капитализации по расчетны м м оде­ лям .

С р а в н и т е л ь н ы й подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанны х на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отнош ении которы х имеется инф орм ация о ценах. О бъектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основны м экономическим, материальны м, техническим и другим характеристикам, определяю щ им его стоимость (п.14 ФСО № 1) .

О сновным принципом сравнительного подхода к оценке недвиж имости является принцип зам е­ щ ения, согласно которому рациональны й покупатель не заплатит за конкретны й объект недвиж имости сумму больш е, чем обойдется ем у приобретение другого сходного объекта не движ имости, обладаю щ е­ го аналогичной полезностью .

С равнительный подход предполагает наличие информ ации о не давних сделках. О ценщ ик р ас­ см атривает сопоставимы е объекты недвижимости, которые бы ли проданы за последнее время, сравни­ вает их с оцениваемы м объектом. Д ля применения сравнительного подхода необходимо наличие разви ­ того ры нка недвижимости. Если ры нок развит не достаточно, то применение данного подхода становит­ ся нецелесообразным .

Согласно п.22 Ф едерального стандарта «О ценка недвиж имости (Ф СО № 7)»

«..При прим енении сравнительного подхода к оценке недвиж имости оценщ ик учиты вает сл е­ дую щ ие положения:

а) сравнительны й подход прим еняется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известны м и ценами сделок и (или) предлож ений;

б) в качестве объектов-аналогов использую тся объекты недвиж имости, которые относятся к одному с оцениваемы м объектом сегменту ры нка и сопоставимы с ним по ценообразую щ им факторам. П ри этом для всех объектов недвиж имости, вклю чая оцениваемы й, ценообразование по каж дому из указанны х факторов долж но быть единообразным;

в) при проведении оценки долж ны быть описаны объем доступны х оценщ ику ры ночны х данны х об о б ъ ­ ектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. И спользование в расчетах лиш ь части доступны х оценщ ику объектов-аналогов долж но быть обосновано в отчете об оценке;

ООО «Независимая Профессиональная Оценка» 35 Кемерово-2015

г) для выполнения расчетов использую тся типичны е для аналогичного объекта слож ивш иеся на рынке оцениваемого объекта удельны е показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площ ади или единицу объема;

д) в зависимости от имею щ ейся н а рынке исходной инф орм ации в процессе оценки недвиж имости могут использоваться качественны е методы оценки (относительны й сравнительны й анализ, метод экспертны х оценок и другие методы), количественны е методы оценки (метод регрессионного анализа, метод коли ­ чественны х корректировок и другие методы), а также их сочетания..» .

4.1.1. М ЕТО Д Ы ЗА ТРА ТН О ГО П О Х О ДА О ценка полной восстановительной стоимости здания м ож ет проводиться по затратам н а воспроизводст­ во либо по затратам на замещ ение .

Зат рат ами на воспроизводст во объекта оценки являю тся затраты, необходимы е для создания точной копии объекта оценки с использованием применявш ихся при создании объекта оценки материалов и технологий .

Зат рат ами на замещ ение объекта оценки являю тся затраты, необходимы е для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, прим еняю щ ихся на дату оценки .

М етоды определения стоимости нового строительства 4.1.1.1.М етод сравнительной единицы Этот метод предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога долж на быть скорректирована н а имею щ иеся разли ­ чия в сравниваемы х объектах (планировка, оборудование, права собственности и т.д.)

Если в качестве сравнительной единицы выбран 1 м2, то формула расчета будет иметь следую щ ий вид:

С о—П ± т г ± т г ± т г ± т г ± т г ± тг См К п К н К м К в Кпз ^ндс?

где Со - стоимость оцениваемого объекта;

См2 - стоимость 1 м2 типичного сооруж ения н а базовую дату;

8о - площ адь оцениваемого объекта (количество единиц сравнения);

Кп - коэфф ициент, учиты ваю щ ий возможное несоответствие данны х по площ ади объекта и строительной площ ади ( 1, 1- 1,2);

Кн - коэффициент, учиты ваю щ ий возможное несоответствие меж ду оцениваемы м объектом и вы бран­ ным типичны м сооруж ением (для идентичного = 1);

Км - коэффициент, учиты ваю щ ий местополож ение объекта;

Кв - коэффициент, учиты ваю щ ий изменение стоимости СМ Р меж ду базовой датой и датой н а момент оценки;

Кпз - коэфф ициент, учиты ваю щ ий прибыль застройщ ика (%);

Кндс - коэф фициент, учиты ваю щ ий Н Д С (%) .

В аж ны м этапом является выбор типичного объекта. П ри этом необходимо учитывать:

- единое функциональное назначение;

- близость физических характеристик;

- сопоставимы й хронологический возраст объектов;

- другие характеристики .

4.1.1.2. М етод разбивки по компонентам Этот метод предполагает разбивку оцениваемого объекта н а строительные компоненты - фундамент, стены, перекры тия т.п. Стоимость каждого ком понента получаю т исходя из суммы прямы х и косвенны х затрат, необходимы х для устройства единицы объем а по формуле:

где Сзд - стоимость строительства здания в целом;

V - объем ^-го компонента;

С - стоимость единицы объема;

п - количество вы деленны х ком понентов здания;

Кн - коэффициент, учиты ваю щ ий имею щ иеся несоответствия меж ду оцениваемы м объектом и вы бран­ ным типичны м сооруж ением .

ООО «Независимая Профессиональная Оценка» 36 Кемерово-2 015 4.1.1.3. М етод количественного обследования М етод предполагает создание новой сметы н а оцениваемы й объект в ценах н а дату оценки. Для этих целей проводится детальны й количественны й и стоимостны й анализ, а также расчет затрат на строительные и монтаж ны е работы отдельны х компонентов и здания в целом. П ри расчете учиты ваю тся прямые затраты, накладные расходы и иные затраты, представляю щ ие полную смету на строительство оцениваемого объекта .

М етод количественного обследования дает наиболее точны й результат полной восстановитель­ ной стоимости, однако является наиболее трудоемким и требую щ им от оценщ ика практических знаний в области проектно-сметного дела .

4.1.2 М ЕТО Д Ы СРА ВН И ТЕЛ ЬН О ГО П О Х О Д А Согласно п.22 д «... в зависимости от имею щ ейся н а ры нке исходной инф орм ации в процессе оценки недвиж имости м огут использоваться качественные методы оценки (относительны й сравнительны й ан а­ лиз, метод экспертны х оценок и другие методы), количественны е методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественны х корректировок и другие методы), а также их сочетания» .

4.1.2.1 М етод сравнения продаж (качественный метод) Д анны й метод основан на сопоставлении и анализе инф орм ации о продаже аналогичны х объек­ тов недвиж имости, как правило, за последние 3-6 месяцев. О сновополагаю щ им принципом м етода срав­ нительны х продаж является принцип замещ ения, гласящ ий, что при наличии н а рынке нескольких об ъ­ ектов рациональны й инвестор не заплатит за данны й объект больш е стоимости недвиж имости анало­ гичной полезности .

Д анны й метод является объективны м лиш ь в случае наличия достаточного количества сопоста­ вимой и достоверной информ ации по недавно прош едш им сделкам .

Э тот метод требует базы данны х по соверш енны м сделкам, вклю чаю щ ей информацию об усл о ­ виях и ценах сделок, продавцах и покупателях .

Выбор объектов в качестве аналогов необходимо производить на том же сегменте рынка, к кото­ рому относится оцениваемы й объект П ри прим енении м етода каж ды й объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообра­ зую щ им факторам (элементам сравнения), выявляю тся различия объектов по этим факторам и цена об ъ­ екта-аналога или ее удельны й показатель корректируется по вы явленны м различиям с целью дальней­ шего определения стоимости объекта оценки. П ри этом корректировка по каж дому элем енту сравнения основы вается на принципе вклада этого элем ента в стоимость объекта .

Д ля сравнения объекта оценки с другим и объектами недвиж имости, с которы ми бы ли соверш е­ ны сделки или которые представлены на рынке для их соверш ения, обычно использую тся следую щ ие элементы сравнения:

• передаваемы е имущ ественны е права, ограничения (обременения) этих прав;

• условия финансирования состоявш ейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия креди­ тования, иные условия);

• условия продаж и (нетипичные для ры нка условия, сделка меж ду афф илированны ми лицами, иные условия);

• условия ры нка (изменения цен за период меж ду датам и сделки и оценки, скидки к ценам п ред­ ложений, иные условия);

• вид использования и (или) зонирование;

• местополож ение объекта;

• физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объек­ тов капитального строительства, соотнош ение площ ади земельного участка и площ ади его застройки, иные характеристики;

• экономические характеристики (уровень операционны х расходов, условия аренды, состав арен­ даторов, иные характеристики);

• наличие движ имого имущ ества, не связанного с недвижимостью ; д

• другие характеристики (элементы), влияю щ ие н а стоимость

–  –  –

4.1.3.1.М етод капитализации М етод прямой капитализации прим еняется для оценки объектов недвижимости, не требую щ их значительны х капитальны х влож ений в их рем онт или реконструкцию, фактическое использование ко­ торы х соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов н е­ движ имости с использованием данного м етода выполняется путем деления соответствую щ его рынку годового дохода от объекта на общ ую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа ры ночны х данны х о соотнош ениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичны х оцени­ ваемому объекту. (п.23в ФСО № 7)

М етод капитализации доходов прим еняется если:

• потоки доходов - стабильные полож ительны е величины;

• потоки доходов возрастаю т устойчивы ми, ум еренны м и темпами .

Д анны й метод не следует использовать, если:

• потоки доходов нестабильны;

• объект недвиж имости находится в состоянии незаверш енного строительства или требуется значи­ тельная реконструкция объекта;

• нет информ ации по реальны м сделкам продажи и аренды объектов недвиж имости, эксплуатаци­ онны м расходам, и другой информации, которая затрудняет расчет чистого операционного дохода и ставки капитализации .

4.1.3.2. М етод дисконтирования денеж ны х потоков М етод дисконтирования денеж ны х потоков применяется для оценки недвиж имости, генерирую ­ щ ей или способной генерировать потоки доходов с произвольной динам икой их изменения во времени путем дисконтирования их по ставке, соответствую щ ей доходности инвестиций в аналогичную недви ­ ж имость. (п.23г ФСО № 7) М етод дисконтированны х денеж ны х потоков наиболее универсальны й метод, позволяю щ ий оп­ ределить настоящ ую стоимость будущ их денеж ны х потоков. Д енежны е потоки м огут произвольно и з­ меняться, неравномерно поступать и отличаться высоким уровнем риска. Это связано со спецификой такого понятия, как недвиж имое имущ ество. Н едвиж имое имущ ество приобретается инвестором в о с­ новном из-за определенны х выгод в будущ ем. И нвестор рассматривает объект недвиж имости в виде н а­ бора будущ их преимущ еств и оценивает его привлекательность с позиций того, как денежное вы раж е­ ние этих будущ их преимущ еств соотносится с ценой, по которой объект мож ет быть приобретен .

М етод Д Д П позволяет оценить стоимость недвиж имости на основе текущ ей стоимости дохода, состоя­ щего из прогнозируем ы х денеж ны х потоков и остаточной стоимости .

Расчет стоимости объекта недвиж имости методом Д Д П осущ ествляется в следую щ ей последовательно­ сти:

1. О пределяется прогнозны й период. В меж дународной оценочной практике средняя величина п ро­ гнозного периода 5 - 10 лет, для России - это период длительностью 3 - 5 лет .

2. П рогнозирование величин денеж ны х потоков, вклю чая реверсию, требует:

а) тщ ательного анализа на основе данны х, представляемы х заказ чиком о доходах и расходах от объекта недвиж имости в ретроспективном периоде;

б) изучения текущ его состояния ры нка недвиж имости и динам ики изменения его основны х характери­ стик;

в) прогноза доходов и расходов н а основе реконструированного отчета о доходах .

П ри использовании м етода Д Д П рассчиты вается несколько видов дохода от объекта в следую ­ щ ей последовательности:

• потенциальны й валовой доход;

• действительны й валовой доход;

• чисты й операционны й доход;

• денеж ны й поток до уплаты налогов;

• денеж ны й поток после уплаты налогов .

ООО «Независимая Профессиональная Оценка» 38 Кемерово-2015 Если из П В Д вычесть потери от незанятости и при сборе арендной платы и прибавить прочие доходы, то получится денеж ны й поток до уплаты налогов .

4.1.3.3 М етод капитализации по расчетны м моделям М етод капитализации по расчетны м моделям прим еняется для оценки недвижимости, генери­ рую щ ей регулярны е потоки доходов с ожидаем ой динам икой их изменения. К апитализация таких д охо­ дов проводится по общ ей ставке капитализации, конструируем ой н а основе ставки дисконтирования, принимаемой в расчет модели возврата капитала, способов и условий финансирования, а такж е ож идае­ мы х изменений доходов и стоимости недвиж имости в будущ ем. (п.23д ФСО № 7) 4.1.4. И Т О ГО В А Я В ЕЛ И ЧИ Н А С ТО И М О С ТИ С пециалист-оценщ ик для получения итоговой стоимости объекта оценки осущ ествляет согласова­ ние (обобщ ение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различны х п одхо­ дов к оценке и методов оценки .

С огласно п.26 ФСО № 7 «..С огласование результатов оценки недвиж имости, полученны х с исполь­ зованием различны х методов и подходов, к оценке, и отраж ение его результатов в отчете об оценке осущ ествляю тся в соответствии с требованиям и ФСО № 1 и ФСО № 3..» .

В случае использования в рам ках какого-либо из подходов к оценке недвиж имости нескольких методов оценки выполняется предварительное согласование их результатов с целью получения п ром е­ ж уточного результата оценки недвиж имости данны м подходом .

П редварительного согласования результатов, полученны х каж ды м подходом, не производилось, так как в рам ках каждого п одхода использовался один метод. О боснованны й отказ от применения д р у ­ гих методов оценки представлен в разделе 4.2.отчета .

Д ля определения итоговой величины производилось согласование результатов, так как ры ночная стоимость объекта оценки определена трем я подходам и - доходны м, сравнительны м и затратным .

4.2. О БО СН О ВА Н И Е В Ы БО РА П РИ М ЕН Я ЕМ Ы Х П О Д Х О Д О В

В соответствии со С тандартами оценки (п. 20 ФСО № 1), при проведении оценки О ценщ ик обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратны й, сравнительны й и доходны й подходы к оценке .

П ри проведении оценки О ценщ ик использовал сравнительны й подход, затратны й и доходны й подход .

В сравнительном подходе расчет производился методом сравнения продаж. У словие прим ене­ ния м етода - наличие достаточного для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предлож ений. Данное условие выполняется. В качестве объектов-аналогов использова­ лись объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемы м объектом сегменту ры нка и сопоставимы с ним по ценообразую щ им факторам .

В доходном подходе расчет производился методом капитализации. М етод прямой капитализа­ ции прим еняется для оценки объектов недвижимости, не требую щ их значительны х капитальны х влож е­ ний в их рем онт или реконструкцию, а также объектов, приносящ их стабильны й доход. О ценщ иком найдено несколько аналогов для расчета стоимости данны м подходом .

Затратны й подход рекомендуется применять для оценки объектов капитального строительства, но не их частей, например ж илы х и неж илы х помещ ений. Затратны й подход рекомендуется использо­ вать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимы х для применения сравни­ тельного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвиж имости специального назначения и использования (например, линейны х объектов, гидротехнических сооруж ений, водонапорны х башен, насосны х станций, котельных, инж енерны х сетей и другой недвижимости, в отнош ении которой ры ноч­ ные данные о сделках и предлож ениях отсутствую т) .

–  –  –

Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из принципа замещения, гласящего, что покупатель, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возве­ дение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных задержек. Данный подход оценки может привести к объективным результатам, если возможно точно оценить величины затрат на строительство аналогичного объекта и его износа при непременном условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости .

Базовой стоимостью в затратном подходе является полная восстановительная стоимость, которая может определяться как стоимость воспроизводства или стоимость замещения. Из полной восстановительной стоимости исключаются все виды износа: физический, функциональный и экономический (внешний). Для определения стои­ мости восстановления или замещения необходимо рассчитать затраты (издержки), связанные с созданием, приоб­ ретением и установкой оцениваемого объекта .

Расчетная часть Под восстановительной стоимостью нами понимается стоимость замещения, т.е. оцениваемая стоимость строительства в текущих ценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого здания из таких же материалов, соблюдая такие же стандарты, по такому же проекту, такой же планировки, имеющего все недостатки, абсолютное соответствие и износ, как оцениваемое сооружение .

Сметный расчет на строительство объектов оценки у Заказчика отсутствуют, информация по сметам на аналогичные здания у оценщика отсутствуют. Для расчета стоимости затрат на воспроизводства произведен расчет восстановительной стоимости. Восстановительная стоимость оцениваемых Объектов была определена с помощью укрупненных показателей восстановительной стоимости жилых, общественных зданий и зданий и сооружений коммунально-бытового назначения (Сборников УПВС) .

Последовательность выполнения оценки в случае использования данной методики включает в себя следующие этапы:

1. Выбор объекта-аналога из базы нормативных данных;

2. Определение стоимости Объекта оценки в базисном уровне цен используемой нормативной базы;

3.Перевод стоимости из базисного уровня цен используемой базы данных в цену на дату оценки;

4. Корректировка показателя единичной стоимости объекта-аналога с учетом отличий от Объекта оценки (в данном Отчете - проводилась корректировка по качеству отделки и системе коммуникаций) .

Восстановительная стоимость возведения здания-аналога принята по данным об укрупненных показателях восстановительной стоимости зданий и сооружений для целей переоценки основных фондов (УПВС), разработанных в 1970-1972 годах, поскольку это единственная база удельных показателей себестоимости строительства, в которой учтены все основные строительные затраты по всем 12 главам сводного сметного расчета .

Таким образом, в составе показателей восстановительной стоимости зданий учтена полная восстановительная стоимость зданий, т.е. все затраты на возведение строительных конструкций здания, на выполнение санитарно-технических устройств внутри здания, а также на выполнение работ по электроосвещению здания, устройству каналов, приямков, закромов и т.п.; в показателях восстановительной стоимости зданий учтены также накладные расходы и плановые накопления строительных организаций, учтены затраты, связанные с производством работ в зимнее время, расходы по организованному набору рабочих, затраты на проектно изыскательские работы, на содержание дирекций строящихся предприятий и на технадзор, связанные с применением премиальных систем оплаты труда, затраты на возведение и ликвидацию временных сооружений с учетом стоимости возврата материалов от разборки временных сооружений, затраты на непредвиденные расходы и прочие лимитированные внеобъемные затраты .

Корректировка показателей единичной стоимости производится в соответствии с указаниями и разъяснениями по применению УПВС .

Оцениваемый Объект имеет ряд отличий от выбранного объекта-аналога, что должно быть учтено путем корректировки показателя стоимости. Корректировка показателя стоимости объекта-аналога на отличия отдельных строительных элементов по сравнению с характеристиками Объекта оценки производится путем умножения исходного значения стоимости из сборника УПВС на общий коэффициент корректировки. Значение общего коэффициента определяется путем перемножения всех поправочных коэффициентов .

Корректировка на наличие или отсутствие отдельных конструктивных элементов, инженерного оборудования и благоустройств производится в зависимости от набора конструктивных элементов, инженерных систем и благоустройств в оцениваемом здании. Корректирующий коэффициент определяется отношением суммарного удельного веса конструктивных, инженерных систем и благоустройств оцениваемого здания к 100% (т.е. к суммарному удельному весу элементов здания аналога) .

Переход к ценам на дату оценки:

Восстановительная стоимость оцениваемого Объекта в уровне цен на дату оценки определяется путем пересчета стоимости строительства в уровне цен 1969 года сначала в уровень цен 1984 года, а затем - в уровень ООО «Независимая Профессиональная Оценка» 40 Кемерово-2 015 цен на дату оценки с использованием соответствующих коэффициентов и индексов цен на строительно-монтажные работы по характерным конструктивным системам зданий и сооружений в региональном разрезе .

Информационной основой для определения индексов являются данные регистрации текущих цен потребления на материалы, конструкции и изделия, а также показателей оплаты труда, других затрат и прибыли на 1 чел-день затрат труда работников, занятых на строительно-монтажных работах в базовых подрядных организациях .

Коэффициенты учитывают усредненные стоимости производства работ, средние цены на материалы, из­ делия и конструкции, изменение заработной платы рабочих, изменение стоимости эксплуатации строительных машин, изменение сметной стоимости строительных материалов, конструкций и изделий, снабженческих наце­ нок, транспортных и заготовительно-складских расходов, изменение стоимости энергоресурсов, изменение массы накладных расходов .

При пересчете базисной стоимости нужно иметь в виду, что налог на добавленную стоимость следует учесть дополнительно .

Переход к уровню цен 1984 года осуществляется умножением стоимости в уровне цен 1969 года С1969 на индекс И 1969/1984 изменения стоимости, принимаемый в соответствии с данными, приведенными в Постановлении Госстроя СССР от 11.05.1983 года № 94. В соответствии с местоположением и отраслевой принадлежностью оцениваемого объекта значение индекса составляет (Приложение № 1 и Приложение № 2 вышеуказанного Постановления): И 1969/1984 = 1,2 Пересчет сметной стоимости из цен 1984 года в текущие цены производится через индексы пересчета сметной стоимости строительства к базисным ценам 1984 г., согласно «Письмо Координационного цен­ тра по ценообразованию и сметному нормированию в строительстве от 10 апреля 2015 г. N КЦ/2015-04ти "Об ин­ дексах изменения сметной стоимости строительства по Федеральным округам и регионам Российской Федерации на апрель 2015 года" " (Шр://5 5 5.8агап1.т/ргойис18/1ро/рпте/йос/70900802/#1Х223е1Ка13п№) И 1984/2015 = 175,82 Теперь необходимо учесть те факторы, которые до этого не были учтены в расчетах, так как они могут существен­ но изменяться в зависимости от решений правительства, объективной ситуации и т.д. К таким факторам относятся прибыль инвестора, дополнительные косвенные издержки, европейский уровень качества отделочных работ, заме­ на и прокладка дополнительных инженерных сетей .

Теперь необходимо учесть те факторы, которые до этого не были учтены в расчетах, так как они могут существенно изменяться в зависимости от решений правительства, объективной ситуации и т.д. К таким факторам относятся прибыль инвестора, дополнительные косвенные издержки, европейский уровень качества отделочных работ, замена и прокладка дополнительных инженерных сетей .

Прибыль предпринимателя - это вознаграждение инвестора за риск строительства объекта недвижимости .

Она отражает рыночно обоснованную величину, которую предприниматель (он одновременно может быть и застройщиком) рассчитывает получить сверх всех затрат (материалы+труд+управление) в качестве вознаграждения за свою деятельность .

Прибыль предпринимателя принята на основании данных «Справочника оценщика недвижимости», том. 2 «Текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода», (Издан ЗАО «Приволжский центр финан­ сового консалтинга под рук. Лейфер Л.А., Нижний Новгород, 2014). Согласно т.7.2 (стр.120), прибыль предпри­ нимателя для здания имеет среднее значение 19%, для теплотрассы и ж/д тупика в размере 14% .

–  –  –

Оценка накопленного износа здания

В теории оценки выделяют три вида износа, в совокупности дающих накопленный износ:

И физический, связанный с физическим устареванием объекта, И функциональное устаревание, проявляющееся при несоответствии параметров объекта современным требованиям, И экономическое устаревание, возникает в результате неблагоприятного изменения экономической, политической, экологической обстановки - внешней по отношению к объекту недвижимости .

Расчет физического износа Физический износ - постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико­ эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятель­ ности человека .

Методы расчета физического износа зданий следующие:

• нормативный;

• стоимостной;

• метод срока жизни .

Определение физического износа производим методом срока жизни.

Показатели физического износа, эффективного возраста и срока экономической жизни находятся в определенном соотношении, которое можно выразить формулой:

И=(ЭВ/ФЖ)*100, где:

И - износ;

ЭВ - эффективный возраст;

ФЖ - типичный срок физической жизни;

И Физическая жизнь здания (ФЖ) - период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструк­ тивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долго­ вечность и т.п.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капиталь­ ности зданий. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится .

Объект оценки - Здание, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 632,1 кв.м., инв.№2-1380/3, ад­ рес объекта: г.Кемерово, юго-восточнее комплекса строений №4а по 62-му проезду, согласно «КЛАССИФИКА­ ЦИИ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ» Ш р://аи§из*из.ги/НЬ/зШ ш?а=23, относится к общественным зданиям, группа капитальности I, срок службы зданий I капитальности - 150 лет .

–  –  –

Для объекта оценки -Железнодорожный тупик протяженностью 469 м, адрес объекта: г.Кемерово, ул.62-й проезд, физический износ составил 100% .

Для объекта оценки - Теплотрасса, назначение: нежилое, протяженность 1044,5 м, инв.№990/3, адрес объек­ та: г.Кемерово, ул.Тухачевского, №108, износ рассчитан, исходя из года постройки - 1975 и износа, отраженного в Техническом паспорте, составленного в 2001 году .

–  –  –

Оценка Функциональный износ (устаревания) Функциональный износ (устаревание) отражает потерю стоимости, вызванную тем, что объект не соответст­ вует современным стандартам: с позиций его функциональной полезности, по архитектурно -эстетическим, объем­ но-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности и другим функциональным ха­ рактеристикам .

ООО «Независимая Профессиональная Оценка» 45 Кемерово-2015 Функциональное устаревание может быть устранимым и неустранимым. Если дополнительно полученная стоимость превышает затраты на восстановление, то функциональный износ - устранимый. Величина устранимого износа определяется как разница между потенциальной стоимостью объекта на момент его оценки с обновленны­ ми элементами и его же стоимостью на дату оценки без обновленных элементов. К неустранимому функциональ­ ному износу относится уменьшение стоимости из-за факторов, связанных как с недостатком, так и с избытком ка­ чественных характеристик объекта .

Принимая во внимание, что оцениваемое здание не требует создания, замены, модернизации дополнитель­ ных элементов или ликвидации существующих, считаем, что функциональный износ (устаревание) отсутствует .

Оценка внешнего износа (устаревания) В соответствии с теорией оценки внешний (экономический) износ проявляется в потере стоимости, вызванной крупными отраслевыми, региональными, общенациональными или мировыми технологическими, социально-экономическими, экологическими и политическими изменениями, например, сокращением спроса или предложения на определенный вид продукции, ухудшением качества сырья, рабочей силы, вспомогательных систем, сооружений, коммуникаций, изменениями в законодательстве и др .

По информации, размещенной в Мониторинге «Предложения на рынке аренды и продажи коммерческой недвижимости в г.Кемерово, 2 квартал 2015 г.", подготовленным КТО Лпа1 у11С8.... " По сравнению с предыду­ щим периодом, средние арендные ставки выросли по производственно-складским помещениям на 1,5%, по офис­ ным и торговым объектам ставки снизились на 2,3% и 2,0% соответственно .

Показатель снижения средней арендной ставки по торговым объектам в размере 2,0 % принят в качестве внешнего износа .

–  –  –

Для получения итоговой стоимости необходимо учесть стоимость земельных участков, на которых распо­ ложены оцениваемые объекты .

Объекты оценки - Здание, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 632,1 кв.м., инв.№2-1380/3, адрес объекта: г.Кемерово, юго-восточнее комплекса строений №4а по 62-му проезду и Железнодорожный тупик протяженностью 469 м, адрес объекта: г.Кемерово, ул.62-й проезд расположены на земельном участке, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: земли под предприятиями автосервиса, общая площадь 11816 кв.м., адрес объекта: г.Кемерово, проезд 62-й .

Объект оценки - Теплотрасса, назначение: нежилое, протяженность 1044,5 м, инв.№990/3, адрес объекта:

г.Кемерово, ул.Тухачевского, №108, согласно информации, отраженной в Договоре купли-продажи от 04.08.2011 г .

расположен на земельном участке с кад.номером 42:24:0200000:04. Правоустанавливающие документы на земель­ ный участок, с кад.номером 42:24:0200000:04 Заказчиком не предоставлены, информация на Публичной кадастро­ вой карте по данному земельному участку отсутствует. Для расчета площади земельного участка, занимаемого объектом оценки - Теплотрасса, назначение: нежилое, протяженность 1044,5 м, инв.№990/3, адрес объекта:

г.Кемерово, ул.Тухачевского, №108, принята плотность застройки 52%, отраженной в главе СНиП 11-89-80 «Ге­ неральные планы промышленных предприятий», приложение «Показатели минимальной плотности застройки площадок промышленных предприятий» ( 1Шр:/Мос5.сгМ.гиМоситеп1/1200084088) .

Площадь земельного участка под объектом оценки - Теплотрасса, назначение: нежилое, протяженность 1044,5 м, инв.№990/3, адрес объекта: г.Кемерово, ул.Тухачевского, №108, составила: 1588 кв.м., для данного зе­ мельного участка рассчитываем рыночную стоимость права аренды .

Определение рыночной стоимости доходным подходом (методом капитализации земельной ренты) В рамках этой работы при определении рыночной стоимости оцениваемого участка, был использован до­ ходный подход, в рамках которого - метод капитализации земельной ренты .

Условие применение метода - возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного уча­ стка.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

-расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком,

-определение величины коэффициента капитализации земельной ренты,

-расчет рыночной стоимости земельного участка путем деления земельной ренты на коэффициент капита­ лизации .

На основании имеющейся информации, Оценщик пришел к выводу, что источником земельной ренты для рассматриваемого участка является сдача его в аренду .

Для расчета принята информация о продаже право аренды земельных участков, расположенных в г.Кемерово, в районах с похожей инфраструктурой. Для расчета размера ренты используются сведения о стоимости арендной платы, рассчитанной методом сравнимых продаж. Источник информации - аукционы организованные Государственным предприятием Кемеровской области «Агентство по оформлению прав на земельные участки» (Ш р://ууу.ако.ги/Т0 К01-КБМЕК0 У0 /ге2_2е т.М т ) и Фондом имущества Кемеровской об­ ласти «Кузбассфонд». (1Шр://\у\у\у.ки2Ьа55Гоп± га) .

Для расчета рыночной стоимости арендной платы объекта оценки выбраны 3 объекта-аналога, категория земли: земли населенных пунктов, с похожим разрешенным использованием, сделки по которым прошли в 2012­ 2013 году .

Основными ценообразующими факторами для выбранных объектов-аналогов является местоположение, категория земли, размеры участка, наличие вблизи (или на территории) коммуникаций, удаленность от основных центров инфраструктуры .

Сформированная выборка о результатах аукционов (см.Приложение):

–  –  –

Поправку на время продажи применяем, так как для расчета приняты цены сделок, которые прошли в 2012 -2013 гг .

Для расчета данной поправки принята информация о средней цене продажи земельных участков на дату оценки и даты совершения сделок. Данная информация отражена в исследовании «Мониторинг предложения на рынке аренды и продажи коммерческой недвижимости г. Кемерово, 2 квартал 2015 г», подготовленным Компанией КГО Апа1уПс$

–  –  –

Расчет годовой арендной платы оцениваемого участка № Наименование объекта оценки Площадь, Рыночная стои­ Стоимость п/п кв.м. мость арендной арендной платы, платы, руб/м2, руб.

в год 1 Земельный участок, категория земель: земли на­ 11816,0 240,44 2 841 039,00 селенных пунктов, разрешенное использование:

земли под предприятиями автосервиса, общая площадь 11816 кв.м., адрес объекта: г.Кемерово, проезд 62-й Расчет годовой арендной платы произведен на основе данных по сделкам по продаже аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности. Если земля взята в аренду у государства, то сама аренд­ ная плата играет роль земельного налога - ведь она сразу поступает в государственные учреждения. Это следует из Закона РФ от 11 октября 1991 г. № 1738-1 "О плате за землю" (1 Шр://орЬ.ги/ргауо/па1 ош/о5оЬсппо5П-ир1 У1 а1 етекю ао-па1 ца.1 т 1) .

о н НДС в стоимость аренды не входит, т.к. арендная плата за право пользования земельным участком в соответствии с подпунктом 17 пункта 2 статьи 149 Кодекса освобождена от налогообложения налогом на добавленную стоимость .

пп. 17 п. 2 ст. 149 НК РФ установлено, что не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) платежи в бюджеты за право пользования природными ресурсами .

Из п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ, ст. 9 Конституции РФ и ст. 129 ГК РФ следует, что земля признается природ­ ным ресурсом. (Шр://йп-ЬиЬ.гиЛех1/71525-1.Мт1) Определение ставки капитализации Любой объект недвижимости имеет ограниченный срок, в течение которого его эксплуатация является экономически целесообразной.

Доход, приносимый объектом недвижимости за этот период, должен быть доста­ точным, чтобы:

- обеспечить требуемый уровень дохода на вложенный капитал (норма дохода или ставка дисконтирова­ ния);

- окупить первоначальные инвестиции собственника (норма возврата капитала) .

В соответствии с этим, ставка капитализации включает две составляющие - норму возврата капитала и норму дохода на капитал (ставка дисконтирования) .

Определение ставки дисконтирования

Ставка дисконтирования включает в себя:

- безрисковую ставку;

- премию за различные виды рисков .

Безрисковая ставка отражает уровень дохода по альтернативным для собственника инвестициям с мини­ мально возможным уровнем риска. В качестве безрисковой могут использоваться процентные ставки по депозитам наиболее крупных и надежных банков, ставки доходности по государственным ценным бумагам и др. Премия за риск отражает дополнительный доход, который ожидает получить типичный инвестор, вкладывая средства в объ­ ект недвижимости.

В большинстве методик рассматриваются составляющие премии за риск:

- премия за риск инвестирования в объекты недвижимости;

- премия за низкую ликвидность;

- премия за инвестиционный менеджмент .

Определение безрисковой ставки Для определения адекватной величины безрисковой ставки, применяемой Оценщиком, может быть рассмот­ рен рынок государственных ценных бумаг ГКО-ОФЗ в части срочной структуры процентных ставок по бескупонной доходности (1Щр://^№№.сЬг.ги/ОСигуе/Сигуе.аар). Так как недвижимость является долгоживущим активом, ло­ гично рассмотреть доходность бумаг со сроком гашения 30 лет, которая на 22.07.2015 г. составила 10,35% .

ООО «Независимая Профессиональная Оценка» 50 Кемерово-2015 Определение премии за риск инвестирования в различны е объекты недвижимости Риски вложения в объект недвижимости подразделяются на два вида. К первому относятся систематиче­ ские и несистематические риски, ко второму - статичные и динамичные .

На рынке в целом преобладающим является систематический риск. Стоимость конкретной приносящей доход собственности может быть связана с экономическими и институциональными условиями на рынке. Примеры тако­ го вида риска: появление излишнего числа конкурирующих объектов, уменьшение занятости населения в связи с закрытием градообразующего предприятия, введение в действие природоохранных ограничений, установление ограничений на уровень арендной платы .

Несистематический риск - это риск, связанный с конкретной оцениваемой собственностью и независимый от рисков, распространяющихся на сопоставимые объекты. Например: трещины в несущих элементах, изъятие земли для общественных нужд, неуплата арендных платежей, разрушение сооружение пожаром и/или развитие поблизо­ сти от данного объекта несовместимой с ним системы землепользования .

Статичный риск - это риск, который можно рассчитать и переложить на страховые компании, динамический риск может быть определен как "прибыль или потеря предпринимательского шанса и экономическая конкурен­ ция" .

Расчет премии за риск представлен в Таблице «Факторы риска, влияющие на объект недвижимости» .

Факторы риска, влияющие на объект недвижимости Категория риска 1 2 3 4 5 6 789 10 Вид и наименование риска Систематический риск

–  –  –

где:

П - премия за низкую ликвидность;

Кб - безрисковая ставка;

Ь- период экспозиции (в месяцах);

Р - общее количество месяцев в году .

Важный индикатор состояния рынка недвижимости - срок экспозиции объектов недвижимости на рын­ ке. Срок экспозиции объекта зависит от его ценовой категории, местоположения, типа условий продажи. Сниже­ ние среднего срока экспозиции объектов на рынке свидетельствует о том, что спрос растет, и наоборот. В случае роста объема предложения снижение среднего срока экспозиции обусловлено появлением новых объектов .

На дату проведения оценки поправка на низкую ликвидность принимается равной 11,21%, что соответст­ вует 13 месяцам экспозиции. Указанный срок экспозиции принят в размере срока экспозиции по объектам тор­ гового назначения, расположенных в г.Кемерово. Источник информации: «Мониторинг предложения на рынке аренды и продажи коммерческой недвижимости г. Кемерово», подготовленным Компанией КТО Апа1уйс8. Со­ гласно этого исследования срок экспозиции во 2 квартале 2015. на вторичном рынке коммерческой недвижимости по торговым помещениям составил 13 месяцев (см.ниже) .

Определение премии за инвестиционный менеджмент Очевидно, что доход могут принести только те инвестиции, которыми управляют с достаточной эффектив­ ностью. Управление инвестициями предусматривает управленческий выбор среди различных вариантов финанси­ рования или использования объекта недвижимости. Он связан с необходимостью принятия решения о сохранении или продажи объекта. Чем выше качество управления, тем меньше вероятность неудачного хода событий, и тем меньше поправка на инвестиционный менеджмент .

Премию за инвестиционный менеджмент принята в размере 1%, источник информации Статья «Премия за инвестиционный менеджмент при расчете ставки капитализации», член экспертного совета НП СОО «СИБИРЬ»

Д.А.Гладкая ( 1и1р:/Ауулу.50051Ыг.щ/пе\У5.1Нт?ас1юп=це1П1е&1^=2320&п=1) «....Наиболее вероятное значение премии за риск инвестиционного менеджмента при определении коэффициента капитализации (ставки дисконти­ рования) доходов от эксплуатации недвижимости составляет в настоящее время 1,00%. Величина премии за риск инвестиционного менеджмента достаточно устойчива во времени, значительных изменений в 2014 году по сравне­ нию с 2013 годом не отм ечено.» .

Определение нормы возврата капитала Объект недвижимости имеет конечный (ограниченный) срок экономической жизни (срок, в течение кото­ рого эксплуатация объекта является физически возможной и экономически выгодной). Доход, приносимый объек­ том недвижимости, должен возмещать потерю объектом своей стоимости к концу срока его экономической жизни .

Количественно величина дохода, необходимого для такого возмещения, выражается через норму возврата капита­ ла .

Определение нормы возврата капитала Объект недвижимости имеет конечный (ограниченный) срок экономической жизни (срок, в течение кото­ рого эксплуатация объекта является физически возможной и экономически выгодной). Доход, приносимый объек­ том недвижимости, должен возмещать потерю объектом своей стоимости к концу срока его экономической жизни .

Количественно величина дохода, необходимого для такого возмещения, выражается через норму возврата капита­ ла .

Норму возврата капитала не учитываем, так как земля не изнашивается

–  –  –

ООО «Независимая Профессиональная Оценка» 53 Кемерово-2 015

6.ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫ Н О ЧН О Й СТОИМ ОСТИ ДОХОДНЫ М ПОДХОДОМ

Доходный подход применяется к объекту оценки - Здание, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 632,1 кв.м., инв.№2-1380/3, адрес объекта: г.Кемерово, юго-восточнее комплекса строений №4а по 62-му проезду .

Доходный подход отражает мотивацию типичного покупателя доходного имущества: ожидаемые будущие доходы с требуемыми характеристиками. Фактически доходный подход представляет собой инвестиционный анализ, ос­ новной задачей которого является определение величины капиталовложений в источник дохода в соответствии с ожидаемыми рисками и требуемой нормой отдачи, не меньшей, чем доходность по альтернативным инвестициям .

Подход основан на принципе замещения и принципе ожидания. Оценка по «доходу» основывается на предпосыл­ ке, что стоимость любого имущества зависит от величины дохода, который она принесет. Инвестор приобретает недвижимость, способную приносить доход, за текущую цену взамен на ее возможность в будущем приносить до­ ход от коммерческого использования и последующей продажи .

Применительно к оценке по доходности принцип замещения гласит: «никто не вложит в недвижимость больше, чем та сумма денег, на которую можно получать другим способом поток чистого дохода, удовлетворяющий инве­ стора в аспектах количества, качества и длительности получения. Исчисление валового дохода является стартовым пунктом оценки по доходности .

Принцип ожидания - цены отражают предвидение будущих преимуществ. Заключая сделку, продавец за опреде­ ленную сумму денег отчуждает от себя возможность получения в будущем доходов и преимуществ, обусловлен­ ных владением и управлением собственностью. Покупатель, наоборот, выплачивая некоторую денежную сумму сегодня, приобретает права на будущие доходы .

Оценка рыночной стоимости с использованием доходного подхода основана на выявлении типичных условий, су­ ществующих на реальном рынке. Причем перечень и важность условий, рассматриваемых в случае применения доходного подхода, может отличаться от таковых в случае применения сравнительного подхода. Например, для типичного инвестора более важное значение имеют характеристики арендаторов и рынка капитала, чем физиче­ ские характеристики объекта. Учитывая, что существует устойчивая связь между размером инвестиций и выгода­ ми от коммерческого использования объекта инвестиций, стоимость имущества определяется как стоимость прав на получение приносимых ею доходов. Эта стоимость определяется как текущая стоимость будущих доходов, ге­ нерируемых оцениваемым активом .

Доходный подход определяет стоимость объекта посредством приведения ожидаемых будущих доходов к их те­ кущей стоимости на момент оценки. Доходный подход соединяет в себе оправданные расчеты будущих доходов и расходов с требованиями инвестора к конечной отдаче. Требования к конечной отдаче отражают различия в рис­ ках, включая тип недвижимости, местоположение, условия финансирования, возможности регионального рынка и др .

На данный момент, с учетом отсутствия возможности получения абсолютно достоверной информации о сделках на рынке недвижимости, оценка объектов на основе доходного подхода с достаточной степенью точности может осуществляться в основном для коммерческих объектов. На эти помещения существует спрос и их можно сопоста­ вить по ряду ключевых параметров .

Преимущества методов оценки, основанных на доходном подходе, состоят в следующем:

• только доходный подход ориентирован на будущее, то есть учитывает будущие ожидания относительно цен, затрат, инвестиций и т.д.;

• учитывается рыночный аспект, поскольку требуемая ставка дохода или коэффициент капитализации дохо­ да вычисляется с использованием реальных данных;

• обеспечивается измерение экономического устаревания .

Недостатки методов доходного подхода состоят в трудностях, связанных с прогнозированием будущих событий .

Для расчёта стоимости объекта могут быть использованы два метода доходного подхода:

• метод прямой капитализации;

• метод дисконтированных денежных потоков .

Метод прямой капитализации используется, в случае если объект недвижимости приносит постоянный доход .

Метод дисконтирования денежных потоков применяется в случае, если объект недостроен, находится в стадии реконструкции, поток доходов носит сезонный характер, в других случаях, когда доходы, приносимые оценивае­ мым объектом, носят непостоянный характер или когда требуются существенные капиталовложения в объект. Рас­ четы учитывают изменение стоимости денег во времени. Необходимость учета фактора времени в финансовых операциях определяется сущностью самого процесса финансирования и кредитования и выражается в виде прин­ ципа неравноценности денег, относящимся к разным моментам времени. Даже если не принимать во внимание инфляцию и риск, то сумма, полученная сегодня, не равноценна той же сумме, полученной через несколько лет .

ООО «Независимая Профессиональная Оценка» 54 Кемерово-2015 Отмеченная неравноценность определяется, прежде всего тем, что теоретически любая сумма может быть инве­ стирована и принести доход, а доход в свою очередь может быть реинвестирован .

При измерении текущей и будущей стоимости денег, которые реально никто не вкладывает в банк, но имеет такую возможность, всегда предполагается наращение по формуле сложных процентов. Операция обратная наращению сложных процентов, т.е. приведение будущей стоимости к настоящей, называется дисконтированием. Предпосыл­ кой использования метода является положение, что проценты приносят (или могут приносить) все деньги, нахо­ дящиеся на счету, в том числе реинвестируемые на счет проценты .

Коэффициент дисконтирования с математической точки зрения представляет собой коэффициент пересчета бу­ дущих поступлений в текущие на основе понятия сложных процентов, с экономической - это уровень альтерна­ тивной доходности по проектам, сходным с оцениваемым по показателям риска .

Коэффициент капитализации - ставка, используемая для пересчета потока доходов в единую сумму капитальной стоимости. Коэффициент капитализации либо непосредственно выводится по продажам сопоставимых объектов как отношение годового дохода к цене продажи (прямая капитализация), либо рассчитывается исходя из ожидае­ мой ставки периодического дохода на капитал и задаваемых условий возмещения инвестиций (капитализация от­ дачей) .

При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании дисконтирования денежных потоков - доход от ее предполагаемого ис­ пользования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода .

Достоинства и недостатки методов определяются по следующим критериям:

возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя (инвестора);

тип, качество и обширность информации, на основе которой проводится анализ;

способность учитывать конкурентные колебания;

способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (месторасполо­ жение, размер, потенциальная доходность) .

В данном Отчете использован метод прямой капитализации дохода Основные этапы процедуры оценки недвижимости методом капитализации дохода .

1. О ценка потенциального валового дохода. Делается на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке для сравнимых объектов .

Потенциальный валовой доход (ПВД) - доход, который можно получить от недвижимости при 100% занятости без учета всех потерь и расходов .

ПВД зависит от площади объекта и арендной ставки .

ПВД = 8 х Са, 8 - площадь в кв. м., сдаваемая в аренду;

Са - арендная ставка за 1 кв. м .

Как правило, величина арендной платы зависит от местоположения объекта, его физического состояния, нали­ чия коммуникаций, времени аренды (срока) и т.д .

2. О ценка потерь от недозагруженности и неуплат. Производится на основе анализа рынка, характера его динамики (трендов) применительно к арендованной недвижимости .

ДВД = ПВД - скидки на простой и неплатежи .

3. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости. Основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию или типичных издержек на данном рынке .

Расчет расходов Периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства дохода называются операционными расходами .

Операционные расходы принято делить на:

- условно-постоянные расходы или издержки;

- условно-переменные или эксплуатационные расходы;

- расходы на замещение или резервы .

К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загружен­ ности объекта. Как правило, это налоги на имущество, страховка основных фондов и т.п .

Условно-переменные - это расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объ­ екта и уровня предоставляемых услуг. Основными условно-переменными расходами являются расходы на управ­ ление: коммунальные расходы (газ, электричество, вода, отопление, телефон и т.д.); расходы на уборку, содержа­ ние территории и т.д .

К расходам на замещение относят расходы, которые либо имеют место всего один - два раза за несколько лет или сильно варьируют от года к году. Обычно это расходы на периодическую замену быстро изнашивающихся ООО «Независимая Профессиональная Оценка» 55 Кемерово-2 015 компонентов улучшений. К таким улучшениям, в частности, относятся кухонное оборудование (холодильники, кухонные плиты и т.п.), мебель, ковровые покрытия, портьеры, а также недолговечные компоненты зданий (кры­ ши, лифты), расходы на косметический ремонт .

Расходы на замещение рассчитываются как ежегодные отчисления в фонд замещения (аналогично бухгалтер­ ской амортизации) .

При определении потока денежных средств на основе ретроспективных данных обычно используются данные бухгалтерской отчетности (баланс, отчет о прибыли и убытках и т.д.) или данные о действующих на данном сег­ менте рынка ценах. В последнем случае расчет ведется так же, как в случае с прогнозными данными. При исполь­ зовании ретроспективных данных часто имеется возможность использовать готовые показатели валового дохода, чистого эксплуатационного дохода и т.д .

Единственное, на что следует обратить внимание, - это сравнение и использование в одном расчете данных за один период .

Определение итогового показателя потоков денежных средств (ЧОД), который затем пересчитывается в теку­ щую стоимость объекта несколькими способами. Выбор способа пересчета зависит от качества исходной инфор­ мации на рынке .

ЧОД - действительный валовой доход за вычетом всех статей расходов, за исключением задолженности по кре­ дитам, налогам и амортизационным отчислениям .

Далее, после расчета ЧОД, необходимо определить коэффициент капитализации (К). Понятие коэффициента капитализации применительно к недвижимости включает доход на капитал и возврат капитала .

Доход на капитал - это компенсация, которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег с учетом фактора времени, риск и другие факторы, связанные с конкретными инвестициями. Доход на капитал называют также отдачей .

Возврат капитала означает погашение суммы первоначального вложения. Возврат капитала называют возме­ щением капитала .

Теоретически коэффициент капитализации для текущего дохода должен прямо или косвенно учитывать сле­ дующие факторы:

1. Компенсацию за безрисковые, неликвидные инвестиции .

2. Компенсацию за риск .

3. Компенсацию за низкую ликвидность .

4. Компенсацию за инвестиционный менеджмент .

5. Поправку на прогнозируемое повышение или снижение стоимости недвижимости .

Существует несколько методов определения коэффициента (ставки) капитализации:

1. Метод рыночной выжимки .

2. Метод кумулятивного построения (суммирован) .

3. Метод связанных инвестиций (метод инвестиционной группы) .

4. Метод инвестиционной группы .

5. Метод определения коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат .

6. Метод Элвуда (метод капитализации заемного и собственного капитала) .

В ДАННОЙ ОЦЕНКЕ ИСПОЛЬЗУЕМ Метод кумулятивного построения (метод суммирования) Определение ставки капитализации для улучш ений (Кул) Любой объект недвижимости имеет ограниченный срок, в течение которого его эксплуатация является эконо­ мически целесообразной.

Доход, приносимый объектом недвижимости за этот период, должен быть достаточным, чтобы:

* обеспечить требуемый уровень дохода на вложенный капитал (норма дохода или ставка дисконтирования);

* окупить первоначальные инвестиции собственника (норма возврата капитала) .

В соответствии с этим, ставка капитализации включает две составляющие - норму возврата капитала и норму дохода на капитал (ставка дисконтирования) .

Определение ставки дисконтирования Создание (приобретение) и эксплуатация объекта недвижимости является самостоятельным бизнесом, требую­ щим дохода .

Ставка дисконтирования включает в себя:

* безрисковую ставку;

* премию за различные виды рисков .

Безрисковая ставка отражает уровень дохода по альтернативным для собственника инвестициям с минимально возможным уровнем риска. В качестве безрисковой могут использоваться процентные ставки по депозитам наибо­ лее крупных и надежных банков, ставки доходности по государственным ценным бумагам и др .

Премия за риск отражает дополнительный доход, который ожидает получить типичный инвестор, вкладывая средства в объект недвижимости.

В большинстве методик рассматриваются составляющие премии за риск:

* премия за риск инвестирования в объекты недвижимости;

* премия за низкую ликвидность;

* премия за инвестиционный менеджмент .

ООО «Независимая Профессиональная Оценка» 56 Кемерово-2015 Определение безрисковой ставки Для определения безрисковой ставки можно пользоваться как среднеевропейскими показателями по безрис­ ковым операциям, так и российскими. В случае использования среднеевропейских показателей к безрисковой ставке прибавляется премия за риск инвестирования в данную страну, так называемый страновой риск .

В качестве возможных безрисковых ставок в пределах РФ принято рассматривать следующие инструменты:

* Депозиты Сбербанка РФ и других надежных российских банков .

Применение ставок по депозитам Сбербанка РФ и других российских банков достаточно ограничено в связи с непродолжительностью сроков, на которые принимаются депозиты (как правило, до одного-двух лет). Все это сужает возможности применения данных инструментов .

* Западные финансовые инструменты (государственные облигации развитых стран, ^IВОК) .

Сложности при использовании ставки ^IВОК ^Ш ог 1Пег Вапк Ойегей Ка1е - ставка Лондонского межбанковского рынка по предоставлению кредитов) обуславливается ее краткосрочностью (не более одного года), а также более высокими уровнями риска по сравнению с вложениями в государственные ценные бумаги. Среди государственных облигаций в оценочной практике наиболее целесообразно использовать 10-летние казначейские облигации США .

* Ставки по межбанковским кредитам РФ (М1ВГО, М1ВОК, М1АСК) .

Ставки рассчитываются сроком от 1 дня до 1 года. Очевидно, что использование значений данных ставок для расчета безрисковой доходности не является целесообразным, прежде всего вследствие их краткосрочного харак­ тера. Кроме того, доходность, заложенная в межбанковских кредитах, учитывает риск их невозврата, что также обуславливает необходимость отказа от использования данного инструмента в процессе оценки .

* Ставка рефинансирования ЦБ РФ .

Ставка рефинансирования - процентная ставка, которую использует Центральный банк при предоставлении кредитов коммерческим банкам в порядке рефинансирования. Данная ставка могла бы по своей экономической сущности применяться, пожалуй, только при оценке кредитно-финансовых институтов, а также ставка рефинанси­ рования является инструментом денежно-кредитной политики Центрального банка и, следовательно, используется последним для целенаправленного воздействия на финансово-банковскую сферу и далеко не всегда отражает ре­ альную ситуацию, сложившуюся на рынке .

* Государственные облигации РФ .

Государственные облигации РФ представлены рублевыми и валютными финансовыми инструментами .

События августа 1998 г. (дефолт) значительно снизили доверие к рублевым облигациям, поэтому в настоящий мо­ мент их достаточно сложно рассматривать в качестве безрисковых вложений .

* Валютные облигации РФ представлены двумя видами: внутренним (ОВВЗ) и внешним (еврооблигации) .

На практике чаще всего применяют именно эту ставку, учитывая ее долгосрочность .

Для определения адекватной величины безрисковой ставки, применяемой Оценщиком, может быть рассмот­ рен рынок государственных ценных бумаг ГКО-ОФЗ в части срочной структуры процентных ставок по бескупонной доходности (1 Щ р.сЪ г.ги /О С и гуе/С и гуе.аар). Так как недвижимость является долгоживущим активом, ло­ гично рассмотреть доходность бумаг со сроком гашения 30 лет, которая на 22.07.2015 г. составила 10,35% .

ООО «Независимая Профессиональная Оценка» 57 Кемерово-2015 Определение премии за риск инвестирования в различны е объекты недвижимости Риски вложения в объект недвижимости подразделяются на два вида. К первому относятся систематиче­ ские и несистематические риски, ко второму - статичные и динамичные .

На рынке в целом преобладающим является систематический риск. Стоимость конкретной приносящей доход собственности может быть связана с экономическими и институциональными условиями на рынке. Примеры тако­ го вида риска: появление излишнего числа конкурирующих объектов, уменьшение занятости населения в связи с закрытием градообразующего предприятия, введение в действие природоохранных ограничений, установление ограничений на уровень арендной платы .

Несистематический риск - это риск, связанный с конкретной оцениваемой собственностью и независимый от рисков, распространяющихся на сопоставимые объекты. Например: трещины в несущих элементах, изъятие земли для общественных нужд, неуплата арендных платежей, разрушение сооружение пожаром и/или развитие поблизо­ сти от данного объекта несовместимой с ним системы землепользования .

Статичный риск - это риск, который можно рассчитать и переложить на страховые компании, динамический риск может быть определен как "прибыль или потеря предпринимательского шанса и экономическая конкурен­ ция" .

Расчет премии за риск представлен в Таблице «Факторы риска, влияющие на объект недвижимости» .

Факторы риска, влияющие на объект недвижимости Категория риска 1 2 3 4 5 6 789 10 Вид и наименование риска Систематический риск

–  –  –

ООО «Независимая Профессиональная Оценка» 58 Кемерово-2015 Важный индикатор состояния рынка недвижимости - срок экспозиции объектов недвижимости на рын­ ке. Срок экспозиции объекта зависит от его ценовой категории, местоположения, типа условий продажи. Сниже­ ние среднего срока экспозиции объектов на рынке свидетельствует о том, что спрос растет, и наоборот. В случае роста объема предложения снижение среднего срока экспозиции обусловлено появлением новых объектов .

На дату проведения оценки поправка на низкую ликвидность принимается равной 11,21%, что соответст­ вует 13 месяцам экспозиции. Указанный срок экспозиции принят в размере срока экспозиции по объектам тор­ гового назначения, расположенных в г.Кемерово. Источник информации: «Мониторинг предложения на рынке аренды и продажи коммерческой недвижимости г. Кемерово», подготовленным Компанией КГО Апа1уйс8. Со­ гласно этого исследования срок экспозиции во 2 квартале 2015. на вторичном рынке коммерческой недвижимости по торговым помещениям составил 13 месяцев (см.ниже) .

Мониторинг предложения на рынке __________ коммерческой недвижимости г. Кемерово

–  –  –

Определение премии за инвестиционный менеджмент Очевидно, что доход могут принести только те инвестиции, которыми управляют с достаточной эффектив­ ностью. Управление инвестициями предусматривает управленческий выбор среди различных вариантов финанси­ рования или использования объекта недвижимости. Он связан с необходимостью принятия решения о сохранении или продажи объекта. Чем выше качество управления, тем меньше вероятность неудачного хода событий, и тем меньше поправка на инвестиционный менеджмент .

Премию за инвестиционный менеджмент принята в размере 1%, источник информации Статья «Премия за инвестиционный менеджмент при расчете ставки капитализации», член экспертного совета НП СОО «СИБИРЬ»

Д.А.Гладкая ( 1и1р:/А\л\лу.50051Ыг.щ/пе\У5.1Нт?ас1юп=це1П1е&1й=2320&п=1) «....Наиболее вероятное значение премии за риск инвестиционного менеджмента при определении коэффициента капитализации (ставки дисконти­ рования) доходов от эксплуатации недвижимости составляет в настоящее время 1,00%. Величина премии за риск инвестиционного менеджмента достаточно устойчива во времени, значительных изменений в 2014 году по сравне­ нию с 2013 годом не отмечено...» .

Определение нормы возврата капитала Объект недвижимости имеет конечный (ограниченный) срок экономической жизни (срок, в течение кото­ рого эксплуатация объекта является физически возможной и экономически выгодной). Доход, приносимый объек­ том недвижимости, должен возмещать потерю объектом своей стоимости к концу срока его экономической жизни .

Количественно величина дохода, необходимого для такого возмещения, выражается через норму возврата капита­ ла .

Существует три способа расчета нормы возврата капитала:

Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга): предполагает возврат капитала равными частями в тече­ ние срока владения активом, норма возврата в этом случае представляет собой ежегодную долю первоначального капитала, отчисляемую в беспроцентный фонд возмещения .

Возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда): предполагает, что фонд возмещения формируется по минимальной из возможных ставок - "безрисковой" ставке .

Возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда): предполагает, что фонд возмещения формируется по ставке процента, равной норме дохода на инвестиции (ставке дисконтирования) .

Эти методы отличаются использованием разных ставок процента фонда возмещения. Метод Инвуда реко­ мендуется применять для оценки активов, генерирующих постоянные потоки доходов. Метод Ринга — для исто­ щаемых активов, а метод Хоскольда — для высокоприбыльных активов. Использование разных методов возврата

–  –  –

°” р (1+К )к - 1 Квозвр - норма возврата капитала;

К - ставка реинвестирования (ставка дисконтирования);

к — срок экономической жизни, принимается равным 30 лет, в соответствии со средним сроком до проведения капитального ремонта. (источник информации по срокам кап.ремонта: Справочник строителя, 1Щр:/Л\\\\у.Ьаигит.ги/ ЦЬгагу/?са1=ЬшЫ уогк8&1Й=651 .

–  –  –

ПВД - потенциальный валовый доход;

ДВД - действительный валовый доход .

1) Определение потенциального валового дохода Потенциальный валовой доход (ПВД) — доход, который можно получить от недвижимости при 100% заня­ тости без учета всех потерь и расходов. Доход от использования недвижимости как отмечалось в анализе наиболее эффективного использования, связан с законностью его получения, финансовой целесообразностью. Согласно по­ зиционирования объекта оценки в рассматриваемом сегменте рынка коммерческой недвижимости, такой доход обеспечивается сложившейся практикой сдачи офисных/торговых/производственных площадей в аренду. Таким образом, ПВД рассчитывается путем умножения общей площади здания на величину арендной ставки, рассчитан­ ной по данным рынка .

В ставку аренды входят все коммунальные услуги, расходы на управление здания, дополнительно арендато­ ры ничего не оплачивают .

2) Определение потенциального валового дохода Потенциальный валовой доход (ПВД) — доход, который можно получить от недвижимости при 100% заня­ тости без учета всех потерь и расходов. Доход от использования недвижимости как отмечалось в анализе наиболее эффективного использования, связан с законностью его получения, финансовой целесообразностью. Согласно по­ зиционирования объекта оценки в рассматриваемом сегменте рынка коммерческой недвижимости, такой доход обеспечивается сложившейся практикой сдачи офисных/торговых площадей в аренду. Таким образом, ПВД рас­ считывается путем умножения общей площади здания на величину арендной ставки, рассчитанной по данным рынка .

Расчет ПВД осуществлялся на основе анализа текущих ставок на рынке аренды (рыночных ставок арендной платы) для объектов, сопоставимых с объектом оценки.

Исследование арендных ставок проводилось по данным электронных баз ведущих агентств недвижимости г.Кемерово, а также по данным официальных сайтов:

Ш р://ууу.8тай81Ь.ш/ .

–  –  –

2) Определение действительного валового дохода .

Действительный валовой доход (ДВД) — это величина, равная потенциальному Д ействительный вало­ вой доход (ДВД) — это величина, равная потенциальному валовому доходу за вычетом потерь от недозагрузки объекта и недосбора денежных средств .

Как правило, собственник в долгосрочном периоде не имеет возможности постоянно сдавать в аренду 100 % площадей здания. Всегда имеется вероятность того, что часть арендной платы в течение прогнозируемого периода владения имуществом не будет собрана. Не существует стандартов для допусков на наличие вакансий и недосбор денежных средств. Обычно потери выражаются в процентах по отношению к потенциальному валовому доходу и определяются для каждого местного рынка отдельно .

Для оцениваемого здания коэффициент недоиспользования определяется из расчета того, что арендодатель тратит в среднем 2 месяца на поиск арендатора (2/12 х 100 %) =17,00% или в долях 0,17. Таким образом, коэффи­ циент загрузки составит (Кз) = 1 - 0,17= 0,83. По сложившейся практике, арендные платежи вносят заранее (аван­ совыми платежами), в связи с этим, коэффициент сбора платежей (Кс) принимаем незначительным равным 0,98 .

Таким образом, общий коэффициент, учитывающий возможные потери от недозагрузки помещения и от недосбо­ ра арендной платы, составит: 0,89, что составляет 19,0% .

3) Определение уровня операционных расходов .

Операционные расходы или расходы на содержание - это периодические расходы собственника, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства действительного валового дохода .

Подразделяются на постоянные и переменные .

Постоянные расходы - периодические ежегодные расходы, которые не зависят от загрузки площадей и включают:

• налог на имущество;

• расходы на страхование. Для того, чтобы производить расчеты исходя из бесконечного срока эко­ номической жизни объекта недвижимости, необходимо учесть расходы на его страхование. Такое страхование по­ ООО «Независимая Профессиональная Оценка» 61 Кемерово-2 015 зволит возместить стоимость объекта при его повреждениях, которые носят форс-мажорный характер (и, следова­ тельно, не учитываются при расчете резервов на замещение);

Переменные расходы - периодические ежегодные расходы, которые зависят от загрузки площадей и включают:

• эксплуатационные расходы (электроэнергия, потребление тепла, водоснабжение, сброс сточных вод, убор­ ка, содержание территории, вывоз мусора, содержание охраны, телефон (абонентская плата) и пр;

• расходы на управление недвижимостью, имеющие место независимо от того, управляет ли объектом сам владелец недвижимости или управляющий на контрактной основе. Под расходами на управление недвижимостью подразумевают оплату труда управляющего, представительские расходы, расходы на юридические, налоговые, аудиторские консультации, услуги риэлтеров, оценку недвижимости и т.д .

В стоимость арендной платы не входят коммунальные расходы, Арендатор эти расходы оплачивает само­ стоятельно, по отдельным счетам .

В данной оценке используем следующие эксплуатационные расходы:

В данной оценке используем следующие постоянные расходы:______________________________________________

-налог на имущество -1 % от кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость составляет: 9 617 742.83 руб .

-страхование имущества (0,5% от рыночной стоимости, рассчитанной затратным подходом(источник инфор­ мации: ОСАО Кемеровский филиал «РЕСО-ГАРАНТИЯ», г.Кемерово, ул.50 Лет Октября, 11, тел.36-29-53)

-плата за землю (приняты расходы в размере налога на землю - 1,5% от кад.стоимости. Кадастровая стоимость всего земельного участка, согласно данных сайта: 1И ://тар5.го5гее51г.ги/РойаЮпНпе/, составляет 9 060 000,00 1р руб. Кадастровая стоимость земельного участка, занимаемого зданием, составила: 2 808 642,00 руб .

(Кадастровая стоимость 1 квм.(766,76 руб) хПлощадь(3663,0)_________________________________________________________________________

-расходы на управление (8% от ЭВД - размер типичного вознаграждения девелопера) Шр://ууу.1т.ги/ай1с1е8/6918. Расходы на управление объектом (вознаграждение УК), как правило, доходят до 6-8% от валового дохода)

–  –  –

Сравнительный подход к оценке недвижимости отражает принцип спроса и предложения, а также принцип замещения. Необходимой предпосылкой для применения методов сравнительного подхода является наличие информации о сделках с аналогичными объектами недвижимости (которые сопоставимы по назначению, размеру и местоположению), произошедших в сопоставимых условиях (время совершения сделки и условия финансирования сделки). Основные трудности при применении методов сравнительного подхода связаны с непрозрачностью российского рынка недвижимости. В большинстве случаев реальные цены сделок с объектами недвижимости неизвестны. В связи с этим при проведении оценки применяются цены предложений по выставленным на продажу объектам .

В рамках сравнительного подхода могут применяться следующие методы:

- метод валовой ренты;

- метод сравнения продаж .

В рамках сравнительного подхода расчеты производятся по методу сравнения продаж. Метод сравнения продаж определяет рыночную стоимость объекта на основе анализа недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости, которые сходны с оцениваемым объектом по размеру и использованию. Данный метод определения стоимости предполагает, что рынок установит цену для оцениваемого объекта тем же самым образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов. Для того, чтобы применить метод сравнения продаж, Специалисты использует ряд принципов оценки, включая принцип замещения, который гласит, что стоимость недвижимости, которая имеет объекты - заместители на рынке, обычно устанавливается исходя из затрат на приобретение "равно желаемого объекта- заместителя".

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

- подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;

- определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;

- сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравниваемых;

Обоснование выбора единицы сравнения Согласно Федеральных Стандартов Оценки (ФСО №7) п.22г «...для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема...»

Проведенное маркетинговое исследование рынка показало, что в первую очередь главным показателем, указываемым в предложениях (объявлениях о продаже) на сегодняшний момент для объектов коммерческой недвижимости является 1м2 площади помещений. На основании вышесказанного, Оценщик склоняется к выбору в качестве единицы сравнения - 1м2 площади помещения .

В качестве единицы сравнения вы брана цена предложения объекта за 1м2 помещения .

После выбора единицы сравнения необходимо определить основные показатели или элементы сравнения, используя которые можно смоделировать стоимость Объекта посредством необходимых корректировок цен предложения сравнимых объектов недвижимости .

Основные ценообразующие факторы, выбор единицы сравнения Согласно Федеральных Стандартов Оценки «Оценка недвижимости ФСО №7» п.22б “. в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным»

Согласно Федеральных Стандартов Оценки «Оценка недвижимости ФСО №7» п.22е для сравнения объ­ екта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения:

• передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;

• условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия);

• условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные усло­ вия);

• условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия);

• вид использования и (или) зонирование;

• местоположение объекта;

• физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капи­ тального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характери­ стики;

ООО «Независимая Профессиональная Оценка» 64 Кемерово-2 015

• экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики);

• наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью;

• другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость;

Выявление сопоставимых объектов недвижимости на соответствующем сегменте рынка Оценщиком была проанализирована информация по ценам предложений (публичных оферт) прав собст­ венности на объекты недвижимости, сопоставимые по своим характеристикам с объектом оценки. Такой подход, по мнению Оценщика, оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемого объекта, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения. Таким обра­ зом, оценщиком в процессе расчётов были использованы данные, именуемые в ГК РФ как «оферта» и «публичная оферта» (Ст. 435 и 437). Следовательно, оценщик гипотетически (с учетом соответствующих корректировок) предполагал, что лицо, «сделавшее предложение, считает себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение» .

В результате проведенного мониторинга рынка купли-продажи (переуступки права) прав собственности на помещения торгового назначения было установлено, что:

• В основном на рынке представлены предложения на продажу помещений, находящихся на праве собственности .

• Сделки переуступки прав собственности земельных участков носят нерегулярный конфиденци­ альный характер (часть сделок совершается по «дружеским» ценам) .

Принимая во внимание выше изложенное, а также учитывая, что оценка производится на дату в прошлом, в качестве объектов аналогов для расчета рыночной стоимости права собственности оцениваемого здания были приняты объекты недвижимости, отчуждаемые на праве собственности .

В выбранные в качестве аналогов объекты недвижимости были внесены корректировки, учитывающие характер и степень отличий каждого аналога по основным ценообразующим факторам от оцениваемого объекта .

Перечень аналогов и их характеристика представлена в таблице ниже .

В приложении к настоящему Отчету приведены копии материалов, опубликованных на сайте в сети И н­ тернет, в периодических изданиях, содержащих сведения об объектах-аналогах.________________________________

Объект-аналог Объект-аналог Объект-аналог №1 №2 №3 Информация об объектах-аналогах Ссылка на источник ин­ Шр ://кет.Ъгекот. гиЛгайе/8 Шр://кет.Ъгекот.гиЛгайе/8 Шр://кет.Ьгекот.ги/§а1е/50 формации а1е/47110000003 а1е/1900000028 0002857 Местоположение Суховская ул., Ленинский, Терешковой ул., 41, Ле­ Ленинградский пр-кт, 21, нинский, Кемерово, ТЦ Ленинский, Кемерово Кемерово Сити Дом Назначение торгово-офисное, торговое торговое

–  –  –

Цена сделки с объектами-аналогами учитывает способ финансирования приобретения недвижимости.

Выделяют три способа финансирования:

• финансирование за счет собственных средств инвестора единым платежом;

• смешанное финансирование с использованием банковского кредита, как правило, ипотечного;

• смешанное финансирование с использованием кредита, предоставляемого продавцом, или покупка в рас­ срочку .

Предполагается, что оцениваемые объекты могут быть приобретены как за счет собственных средств, так и с при­ влечением заемных средств. Данный вариант расчета соответствует рыночным условиям, в связи с чем, это не окажет влияния на формирование окончательной цены сделки, поэтому корректировки по данному элементу срав­ нения не вводились .

Поправка на условия продажи Поправка на условия продажи необходима в том случае, если мотивация покупателя и продавца не типична.

Наи­ более распространенными формами нетипичных условий сделок являются:

• сделки, заключенные под давлением, ставящие одну из сторон в невыгодное положение;

• сделки, осуществленные по желанию продавца в более короткие сроки экспозиции по сравнению с типичными;

• особые предпочтения инвестора относительно анализируемой сделки;

• финансовые (кредитор и заемщик), корпоративные и родственные связи;

• особые условия налогообложения;

• особые условия процедуры отчуждения собственности .

В данном случае в отношении объекта оценки и объектов-аналогов предполагаются рыночные условия продажи .

Поправка на условия рынка Поправка на условия рынка для объектов-аналогов включает в себя поправку на торг и поправку, учитывающую изменение цен за период между датами сделки (предложения) и оценки .

Поправка на торг Официальная информация для определения скидки на торг не публикуется, данные о сделках закрыты .

Для применения поправки на торг воспользуемся результатами, опубликованными в Справочнике оценщика не­ движимости, том 1. Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода, под редакцией Лейфер Л.А., стр.81, 2014 г .

Согласно информации, отраженной в этом справочнике поправка на торг принята в размере среднего зна­ чения для торговых центров, в размере -14,0% .

Поправка на изменения цен за период меж ду датами сделки и оценки Данная поправка не применяется, все предложения - июль 2015 г .

ООО «Независимая Профессиональная Оценка» 66 Кемерово-2 015 Поправка на вид использования (назначения) Назначение объектов-аналогов также, как и объекта оценки - под коммерческое использование в качестве торгово­ офисных объектов, поправка не применяется .

Поправка на местоположение. Местоположение объекта недвижимости является определяющим фактором, влияющим на его стоимость. Несмотря на то, что все объекты-аналоги расположены в г.Кемерово, Ленинский рай­ он, данную поправку применяем к объекту-аналогу №3, поправка связана с расположением этого объекта-аналога на красной линии. Отношение удельной цены объекта, расположенного внутри квартала, к удельной цене такого же объекта, расположенного на красной линии составляет 0,79, а размер поправки составил -27,0% .

Размер поправки рассчитан по формуле: (1/ К -1)*100%), где К- корректирующий коэффициент) Источник информации: Справочник оценщика недвижимости, том 1. Корректирующие коэффициенты для срав­ нительного подхода, под редакцией Лейфера Л.А., 2014 г. стр.111, раздел. 8.1 «Корректирующие коэффициенты по цене предложения" .

Поправка на физические характеристики .

В качестве поправки на физические характеристики принята поправка на площадь. Поправка на площадь введена вследствие того, что большие по площади объекты обычно сложнее продать, чем меньшие по площади, что снижа­ ет цену на первые .

Для расчета поправки используем информацию, отраженную в «воспользуемся результатами, опубликованны­ ми в Справочнике оценщика недвижимости, том 1. Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода, под редакцией Лейфера Л.А., 2014 г. стр.110, раздел. 8.1 «Корректирующие коэффициенты по цене предложе­ ния" .

Расчет величины корректировок на площадь приведен в таблице ниже:

Корректирующий Площадь, Поправка, % м2 коэффициент

–  –  –

Расчет рыночной стоимости объектов оценки- Железнодорожный тупик протяженностью 469 м, адрес объекта: г.Кемерово, ул.62-й проезд и Теплотрасса, назначение: нежилое, протяженность 1044,5 м, инв.№990/3, адрес объекта: г.Кемерово, ул.Тухачевского, №108 произведен одним подходом- затрат­ ным. Результаты, полученные затратным подходом, приняты в качестве рыночной стоимости .

–  –  –

Требованием п. 30 ФСО № 7 установлено, что после проведения процедуры согласования оценщик, помимо указания в отчете об оценке итогового результата оценки стоимости земельного участка, приводит свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость, если в задании на оценку не указано иное .

Поскольку, в задании на оценку, являющегося неотъемлемой частью договора на оказание услуг по оценке №150708 от 10.07.2015 г., предусмотрено предоставление результатов, оценки без указания границ интервала, в котором может находится стоимость, поэтому итоговый результат приведен одним значение»! .

–  –  –

Федеральное бюджетное учреждение «Кадастровая палата» но Кемеровской области Сведения об объекте учета внесены в Единый государственный реестр объектов капитального строительства «____ »______________20 г и ему присвоен инвентарный н о м е р ________________________ ______ Кадастровый н о м е р __________________________________________________

–  –  –

35.4 632.1 546.7 632.1 632.1

–  –  –

—-*— Ш 1/, У / /? * ?

\

–  –  –

_' _ 1 _ Г“,

------

–  –  –

УДОСТОВЕРЕНИЕ

О П О ВЫ Ш ЕН И И КВАЛИ ФИ КАЦ ИИ

–  –  –






Похожие работы:

«ПОСТАНОВЛЕНИЕ МИНИСТЕРСТВА ПО ЧРЕЗВЫЧАЙНЫМ СИТУАЦИЯМ РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ 2 февраля 2009 г. N 6 ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПРАВИЛ ПО ОБЕСПЕЧЕНИЮ ПРОМЫШЛЕННОЙ БЕЗОПАСНОСТИ В ОБЛАСТИ ГАЗОСНАБЖЕНИЯ РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ (в ред. постановлений МЧС от 03.05.2014 N 14, от 10.03.2015 N 3, от 30.05.2017 N 22...»

«/ / I 05002226 ПОСПЕЛОВ АЛЕКСЕЙ ЛЬВОВИЧ РОЛЬ МУТАЦИЙ НЕКОТОРЫХ ГЕНОВ ЕСТЕСТВЕННОГО И ПРИОБРЕТЕННОГО ИММУНИТЕТА В ТЕЧЕНИИ ВПЕРВЫЕ ВЫЯВЛЕННОГО ТУБЕРКУЛЕЗА У ДЕТЕЙ И ПОДРОСТКОВ. 14.03.09 клиническая иммунология, аллергология 03.02.07 генетика АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата биологических наук ^ 7 НОЯ...»

«УДК 556.51/54 ОЦЕНКА ИРРИГАЦИОННЫХ СВОЙСТВ ВОД РЕКИ РАЗДАН А.К. Сагателян, М.А. Налбандян, Л.П. Григорян Центр эколого-ноосферных исследований НАН РА Ключевые слова: качество воды, ирригация, ионы, осолонцевание. Х озяйственная деятельность человека часто...»

«КРУЖКОВА ЮлИJ1 Игоревна СТРОЕНИЕ, РАЗВИТИЕ И ИЗМЕНЧИВОСТЬ КРЕСТЦОВО-ТАЗОВОГО КОМПЛЕКСА БЕСХВОСТЫХ АМФИБИЙ (АМРНIВIА, ANURA) ЗООЛОГИJI 03.00.08. АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание учi!ной степени КандJ...»

«МОЧАЛОВА Ольга Инаровна ПРИРОДНО-АНТРОПОГЕННЫЕ ПРОЦЕССЫ И СОВРЕМЕННЫЕ ЛАНДШАФТЫ ЗОНЫ БРАТСКОГО ВОДОХРАНИЛИЩА 25.00.36 - геоэкология АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата геог...»

«Район/ Муниципий MINISTERUL EDUCAIEI, Место жительства CULTURII I CERCETRII Учебное заведение AL REPUBLICII MOLDOVA AGENIA NAIONAL Фамилия, имя ученика PENTRU CURRICULUM I EVALUARE БИОЛОГИЯ ПРЕДВАРИТЕЛЬНОЕ ТЕСТИРОВАНИЕ ЛИЦЕЙСКИЙ ЦИК...»

«БЕСКОВ Артем Александрович ВАРИАНТЫ  СТРОЕНИЯ  СПЕРМАТОЗОИДОВ  ЧЕЛОВЕКА В НОРМЕ И ПРИ ПАТОЛОГИИ, КРИТЕРИИ ПРОГНОЗИРОВАНИЯ УСПЕШНОСТИ ЭКСТРАКОРПОРАЛЬНОГО  ОПЛОДОТВОРЕНИЯ И ДИФФЕРЕНЦИРОВАННОГО ПОДХОДА К ДИАГНОСТИКЕ  И ЛЕЧЕНИЮ  МУЖСКОГО БЕСПЛОДИЯ 03.00.25  -  гистология, цитология, клеточная ...»

«1. Цель изучения дисциплины "Биология". Цель освоения учебной дисциплины "Биология" для студентов специальности "Лечебное дело" состоит в формировании важнейших фундаментальных, системных знаний об уровневом принципе организации жизни, включая организменный в филогенетическом и онтоге...»

«1. Цель освоения дисциплины Целью изучения дисциплины является формирование у студентов навыков проведения хирургических операций на животных и умения осуществлять диагностику, разрабатывать лечение и меры предупреждения хирургических болезней, учитывая этиологию, патогенез, семиотику, прогноз при хиру...»

«Экосистемы. 2016. Вып. 8. С. 59–62 УДК 502.75 ДИНАМИКА ВОЗРАСТНОЙ СТРУКТУРЫ ПРОСТРЕЛА ЛУГОВОГО (PULSATILLA PRATENSIS MILL.) В БАЛАШОВСКОМ РАЙОНЕ САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ Шаповалова А. А. Балашовский институт Сара...»

«АЛГОРИТМЫ РАБОТЫ С ПРОГРАММОЙ "Gr-I-B" 2014-02 версия 1.9.2 Gr-I-B: GrГрафические, IИндивидуальные ("IM@GO"), BБио-хроно-кибернетические циклы.1. Запуск программы. (кликаем "мышью" ярлык): появляется тематическая заставка программы Gr-I-B: ХРОНОБИОЛОГИЯ, иллюстриру...»

«Сушилка\Холодильник кипящего слоя Сушка, охлаждение, обжиг, придание растворимых свойств, агломерация, кристаллизация, кондиционирование, дополнительное кондиционирование, кальцинирование порошкообразных и зернистых продуктов VIBRA...»

«Самсонова Наталья Николаевна Клонирование  и  функциональная  характеристика  гена ygjG  из Escherichia  oli  12. cK 03.00.03  - Молекулярная  биология АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата биологических наук Москва, 2004 г. Работа  выполнена  в  лаборатории  №2  Научно-исследовательского  института Аджиномото...»

«ФЕДЕРАЛЬНОЕ БЮДЖЕТНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ НАУКИ "ФЕДЕРАЛЬНЫЙ НАУЧНЫЙ ЦЕНТР МЕДИКО-ПРОФИЛАКТИЧЕСКИХ ТЕХНОЛОГИЙ УПРАВЛЕНИЯ РИСКАМИ ЗДОРОВЬЮ НАСЕЛЕНИЯ" СОВРЕМЕННЫЕ МЕТОДИЧЕСКИЕ ПОДХОДЫ В ХИМИКО АНАЛИТИЧЕСКИХ ИССЛЕДОВАНИЯХ, ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ ДЛЯ ПОДДЕРЖКИ ОСНОВНЫХ НАПРАВЛЕНИЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ РОСПОТРЕБНАДЗОРА За...»

«Вестник Тюменского государственного университета. Экология и природопользование. 2018. Том 4. № 1. С. 61-75 Леонид Александрович ШУМАН1 Екатерина Владимировна ЕФРЕМОВА2 Кристина Александровна ДЕДУЛЬ3 УДК 597.5: 639.3.05: 591.465.12 ИЗМЕНЕНИЯ В ГАМЕТОГЕНЕЗЕ И ПОЛОВОМ СОЗРЕВАНИИ МОЛОДИ МУКСУНА (COREGONUS MUKSUN) ПРИ ВОЗДЕЙСТВИИ...»

«Жамурина Надеязда Алексеевна ПОПУНЯЦИОННАЯ ИЗМЕНЧИВОСТЬ ДИК0РАСТУ1ДИХ ВИДОВ POPULUSL. НА ТЕРРИТОРИИ ОРЕНБУРГСКОГО ПРИУРАЛЬЯ 03.00.05.-ботаника АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата биологических н^к V V. Оренбург, 2006 Работа выполнена в ФГОУ ВПО "Оренбургский государственный аграрный университ...»

«Код ВПР. Биология. 11 класс. Вариант 16 ВСЕРОССИЙСКАЯ ПРОВЕРОЧНАЯ РАБОТА БИОЛОГИЯ 11 КЛАСС Вариант № 16 Инструкция по выполнению работы Проверочная работа включает в себя 16 заданий. На выполнение работы по биологии отводится 1 час 30 минут (90 минут). Записывайте ответы на задания в отведённом для это...»

«A C TA U N I V E R S I TAT I S L O D Z I E N S I S FOLIA LINGUISTICA ROSSICA 12, 2016 http://dx.doi.org/10.18778/1731-8025.12.07 Елена Иванян Самарский государственный социально-педагогический университет (...»

«008674 Изобретение относится к медицине и ветеринарии, в частности, к эмбриологии и может быть использовано для хранения микроскопических биологических объектов. К уникальным единичным микроскопическим биологическим объектам могут быть отнесены единичные сперматозоиды, выделенные из спермы пациентов с тяжелой ол...»

«А. Н. ИЛЬИН ПОТРЕБЛЕНИЕ И ЕГО ГЛОБАЛЬНЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ В статье основное внимание уделяется проблеме взаимосвязи между растущим потреблением и экологическим кризисом. Также автор описывает неразрывно связанные с данной темой проблемы социального неравенства, вопиющей неэквивалентности потребления между развитыми и развивающимися...»

«УТВЕРЖДЕНО Приказ Министра образования Республики Беларусь от 01.11.2017 № 677 Программа вступительных испытаний по учебному предмету "Биология" для лиц, имеющих общее среднее образование, для получения высшего образования I ступени или среднего специал...»

«ШОРИНА Марина  Владимировна АККУМУЛЯЦИЯ КАДАВЕРИНА И ЕГО ФИЗИОЛОГИЧЕСКАЯ РОЛЬ ПРИ ДЕЙСТВИИ СОЛЕВОГО СТРЕССА 03.00.12 - "физиология и биохимия растений" АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степ...»

«Сценарий внеклассного мероприятия Питание и здоровье Автор: учитель биологии высшей категории Новикова Н.Н. ЦЕЛИ: Пропагандировать здоровый образ жизни; активизировать познавательную деятельность учащихся; заинтересовать учащихся изучением...»

«МИНИСТЕРСТВО ОХРАНЫ ЗДОРОВЬЯ УКРАИНЫ ЗАПОРОЖСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ МЕДИЦИНСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ Кафедра медицинской биологии, паразитологи и генетики ПОПУЛЯЦИОННО-ВИДОВОЙ, БИОГЕОЦЕНОТИЧЕСКИЙ И БИОСФЕРНЫЙ УРОВНИ ОРГАНИЗАЦИИ ЖИЗНИ УЧЕБНО-МЕТОДИЧЕСКОЕ ПОСОБИЕ по медицинской би...»

«ЧТЕНИЯ ПАМЯТИ ВЛАДИМИРА ЯКОВЛЕВИЧА ЛЕВАНИДОВА Vladimir Ya. Levanidov's Biennial Memorial Meetings 2003 Вып. 2 ЛИЧИНКИ ПАЛЕАРКТИЧЕСКИХ ВИДОВ РОДА HAPLOPERLA NAVAS (PLECOPTERA, CHLOROPERLIDAE). В.А.Тесленко1, Л.А.Жильцова2 Биолого-почвенный институт ДВО РАН,...»







 
2018 www.lit.i-docx.ru - «Бесплатная электронная библиотека - различные публикации»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.